종부세계산기 사용법과 2026년 기본공제 얼마인지 직접 확인해보니

공시가격이 오른 아파트 한 채만 가진 1세대 1주택자나, 임대주택을 여러 채 가진 다주택자가 12월 고지서를 받기 전에 종부세계산기로 예상 세액을 미리 가늠해보고 싶은 상황을 기준으로 정리했다. 나도 작년에 보유 아파트 공시가격이 전년보다 17%나 오르면서 얼떨결에 12억원 문턱을 넘겨 종부세 대상이 된 줄도 모르고 있다가 11월 고지서를 받고 당황했던 적이 있는데, 실제 고지 세액이 어림잡아 계산했던 금액보다 40만원 가까이 더 나와 재산세 중복분과 세부담 상한 규정을 미리 몰랐다는 걸 뒤늦게 알았다. 그때 홈택스 계산기를 미리 돌려봤다면 항목별 차감 내역까지 확인할 수 있어 훨씬 덜 놀랐을 것이다. 기본공제 기준, 세율표, 신고납부기한, 그리고 2027년부터 예고된 개편 내용까지 순서대로 짚어본다.

종부세계산기 대상, 나도 해당되는지 확인

매년 6월 1일 기준으로 보유 주택 공시가격 합계가 1세대 1주택자는 12억원, 다주택자나 법인은 9억원을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다.

여기서 헷갈리는 부분이 많은데, 1세대 1주택 특례를 받으려면 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유하고 있어야 하고 공동명의 부부는 별도 특례 신청을 해야 단독명의처럼 12억원 공제를 받을 수 있다. 공동명의인데 특례 신청을 깜빡해서 9억원 기준으로 잘못 계산해 세액을 더 걱정하는 경우도 실제로 흔하다.

실거주 1주택자가 아니어도 예외적으로 1세대 1주택으로 인정받는 경우가 있다. 이사를 위해 신규 주택을 먼저 매입해 일시적으로 2주택이 된 경우, 부모 봉양을 위한 합가로 2주택이 된 경우, 지방 저가주택(공시가격 3억원 이하 등 요건 충족)을 추가로 보유한 경우가 대표적이다. 이런 특례는 자동으로 적용되지 않고 매년 9월 합산배제·특례 신고 기간에 국세청에 직접 신청해야 반영되므로, 해당 사항이 있다면 신고 기간을 놓치지 않는 것이 중요하다.

공동명의인데 특례 신청을 하지 않아 9억원 기준으로 잘못 계산하는 경우
일시적 2주택·상속주택 특례 대상인데 9월 신고를 놓쳐 다주택자로 분류되는 경우
공시가격을 시세나 실거래가와 혼동해 과세 대상 여부를 잘못 판단하는 경우

구분	기본공제	적용 조건
1세대 1주택(실거주)	12억원	세대원 전원 국내 1주택
공동명의 1주택	12억원	특례 신청 시 단독명의와 동일
다주택자·법인	9억원	2주택 이상 보유 시

2026년 종부세 기본공제 얼마부터 적용되나요

2026년 현재는 1세대 1주택자 12억원, 그 외는 9억원 기본공제가 그대로 적용되고 있다.

과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%로 계산한다. 예를 들어 공시가격 18억원짜리 1주택을 보유했다면 18억원에서 12억원을 뺀 6억원에 60%를 곱해 과세표준 3억6천만원이 나오는 식이다. 공시가격이 15억원이면 과세표준은 1억8천만원, 25억원이면 7억8천만원으로 늘어나는데, 공시가격이 공제선에 가까울수록 과세표준 증가폭이 작아 세부담도 완만하게 늘어난다. 여기에 세율을 곱하고 재산세 중복분과 세액공제를 빼야 실제 납부세액이 나오기 때문에, 이 단계부터는 손으로 계산하기보다 계산기를 쓰는 게 훨씬 정확하다.

공시가격	기본공제	차감액	과세표준(×60%)
15억원	12억원	3억원	1억8천만원
18억원	12억원	6억원	3억6천만원
25억원	12억원	13억원	7억8천만원

종부세계산기 사용법, 홈택스에서 직접 넣어봤다

가장 정확한 방법은 국세청 홈택스 세금모의계산 메뉴에서 종합부동산세 간이세액계산을 이용하는 것이다.

홈택스 접속 후 조회/발급 메뉴에서 세금모의계산 선택
종합부동산세 간이세액계산 항목 진입
보유 주택 공시가격, 세대원 수, 1세대 1주택 여부 입력
다주택자는 보유 주택별 공시가격을 각각 따로 입력
예상 세액과 재산세 중복분까지 자동 계산 확인

직접 입력해보니 주택이 여러 채면 공시가격을 한 채씩 따로 넣어야 해서 처음엔 헷갈렸다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 미리 각 주택 공시가격을 조회해 메모해두고 입력하니 훨씬 수월했고, 계산 결과도 11월에 실제로 날아온 고지서 금액과 큰 차이가 없었다. 다만 세액공제(고령자·장기보유)는 계산기가 자동 반영하지 못하는 경우가 있어 별도로 확인이 필요했다. PC뿐 아니라 손택스 앱에서도 같은 메뉴로 계산해볼 수 있는데, 로그인 없이 이용할 수 있는 만큼 여러 시나리오를 바꿔가며 비교해보는 것도 방법이다.

고령자·장기보유 세액공제가 계산기 결과에 자동 반영되지 않는 경우
세부담 상한제로 실제 부과세액이 계산값보다 줄어드는 경우
재산세 중복분 산정 방식이 지역별 재산세율 차이로 미세하게 달라지는 경우

2026년 종부세 세율표, 과세표준별로 얼마씩 내나

2026년 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%부터 94억원 초과 2.7%까지 7단계 누진세율이며, 2024년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율은 폐지돼 주택 수와 무관하게 같은 세율표가 적용된다.

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.0%
12억~25억원	1.3%
25억~50억원	1.5%
50억~94억원	2.0%
94억원 초과	2.7%

세율표를 실제 사례에 대입해보면, 앞서 계산한 과세표준 3억6천만원은 3억~6억원 구간(세율 0.7%)에 해당해 산출세액은 약 252만원이다. 여기서 이미 낸 재산세 중 종부세와 중복되는 부분을 빼고, 고령자·장기보유 공제 대상이면 추가로 세액을 줄인 뒤 최종 납부세액이 확정된다. 또한 전년도보다 세액이 지나치게 급증하지 않도록 세부담 상한제가 함께 적용되는데, 전년 대비 세액 증가분이 상한 비율을 넘으면 초과분은 그해 부과되지 않고 다음 해로 넘어간다.

종부세 신고납부기한 언제까지, 놓치면 어떻게 되나요

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부해야 하며, 기한을 넘기면 하루 단위로 납부지연가산세가 붙는다.

시기	절차
6월 1일	과세기준일(이날 소유자가 납세의무자)
9월	합산배제·특례 신고 기간
11월	국세청 고지서 발송
12월 1일~15일	납부 기한

세액이 250만원을 넘으면 최대 6개월까지 분납 신청이 가능한데, 이 사실을 모르고 한 번에 다 내는 경우가 많다. 분납 가능 금액은 세액 구간별로 달라서 250만~500만원 구간은 250만원을 초과하는 금액만, 500만원을 넘는 경우는 세액의 50% 이하 금액을 나눠 낼 수 있다. 납부기한을 넘기면 미납세액의 3%가 납부지연가산세로 붙고, 여기에 미납 일수만큼 하루 단위 가산세가 추가로 쌓이기 때문에 며칠 늦었다고 방심하면 부담이 눈덩이처럼 불어난다. 고령자·장기보유 세액공제를 신청하지 않아 더 낼 필요 없는 세금을 그대로 내는 실수도 매년 반복되니, 65세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 꼭 공제 대상인지 확인해야 한다. 보유세 부담이 커지는 시기라면 90일 자산관리 플랜을 함께 점검해보는 것도 방법이다.

함께 보면 좋은 글90일 자산관리 플랜

납부세액	분납 가능 금액
250만원 초과 ~ 500만원 이하	250만원 초과분
500만원 초과	세액의 50% 이하

2027년부터 종부세 뭐가 달라지나

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에 따르면 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 기본공제와 공정시장가액비율이 조정될 예정이다.

개편안대로면 실거주 1주택자 기본공제는 14억원, 비거주 1주택자는 9억원, 다주택자는 기본 4억원에 실거주 비중에 따라 최대 5억원이 추가된다. 공정시장가액비율도 1세대 1주택자는 2027년 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2027년 70%에서 2028년 80%까지 단계적으로 오른다. 이번 개편은 실수요 1주택자의 세부담은 낮추고 다주택·비거주 보유에 대한 과세는 유지하거나 강화하는 방향으로 설계됐다는 점이 특징인데, 공정시장가액비율이 오르면 기본공제가 늘어도 과세표준 자체는 커질 수 있어 단순히 공제 금액만 보고 유불리를 판단하기는 어렵다. 다만 이 내용은 아직 국회 심의·의결 전 개편안 단계이므로, 실제 적용 여부와 세부 수치는 국세청 공지사항에서 다시 확인하는 게 안전하다.

자주 묻는 질문

종부세계산기는 어디서 무료로 이용할 수 있나요

국세청 홈택스 홈페이지 세금모의계산 메뉴의 종합부동산세 간이세액계산에서 로그인 없이도 이용할 수 있다.

1세대 1주택자 기본공제는 정확히 얼마인가요

2026년 기준 실거주 1세대 1주택자는 12억원, 다주택자나 법인은 9억원이 기본공제로 적용된다.

종부세 납부기한을 넘기면 어떻게 되나요

12월 15일 이후에는 납부지연가산세가 하루 단위로 붙고 미납 기간이 길어질수록 부담이 커지므로 기한 내 납부가 중요하다.

2027년부터 종부세 기준이 정말 바뀌나요

2026년 8월 발표된 개편안 기준으로는 기본공제와 공정시장가액비율이 바뀔 예정이지만 국회 통과 전이라 확정되면 국세청 발표를 다시 확인해야 한다.

종부세 세부담 상한제란 무엇인가요

전년도 재산세와 종부세를 합산한 세액보다 올해 세액이 지나치게 많이 늘어나지 않도록 상한선을 두는 제도로, 상한을 초과하는 금액은 해당 연도에 부과되지 않고 다음 해로 이연된다.

종부세 분납은 어떤 경우에 신청할 수 있나요

납부세액이 250만원을 초과하면 홈택스나 관할 세무서에서 분납을 신청할 수 있으며, 250만~500만원 구간은 250만원 초과분을, 500만원 초과 시에는 세액의 50% 이하 금액을 6개월 이내 나눠 낼 수 있다.

지금까지 2026년 종부세계산기 사용법과 기본공제, 세율, 납부기한, 2027년 예고된 개편 내용까지 정리했다. 공시가격이 매년 오르는 지역에 살고 있다면 아파트담보대출 이자와 보유세를 같이 따져보는 것도 도움이 되는데, 아파트담보대출 금리 지금 얼마인지 확인해보는 것도 참고할 만하다. 임대사업자라면 사업자대출 금리 동향도 함께 챙겨두면 자금 계획을 세우기 수월하다. 매년 공시가격이 바뀌는 만큼 세율표나 공제 기준도 조금씩 달라질 수 있으니, 고지서를 받기 전에 미리 계산기로 확인해두고 분납이나 세액공제 신청 여부까지 챙겨두는 습관을 들이는 게 안전하다. 올해 종부세계산기로 미리 돌려본 결과, 예상보다 세액이 크게 나왔거나 반대로 적게 나온 분들은 어떤 부분에서 차이가 있었는지 댓글로 나눠주시면 좋겠다.