종부세기준 2026년 얼마부터 내는지 공제금액과 세율 확인해보니

작년 11월 말, 아파트 공시가격이 오른 걸 보고도 대수롭지 않게 넘겼다가 종부세 고지서를 받아보고 깜짝 놀란 적이 있다. 국세청 홈택스에서 직접 조회해보니 공제금액과 공정시장가액비율 기준을 제대로 몰라 예상보다 세금이 더 나온 것이었다. 특히 재산세와 종부세를 따로 계산해야 한다는 사실도, 부부 공동명의 특례를 매년 9월에 별도로 신청해야 한다는 사실도 그때 처음 알았다.

이 글은 올해 처음 종부세 대상이 될 수도 있는 1세대 1주택자와 다주택자를 기준으로, 2026년 종부세기준이 정확히 얼마부터 시작되고 세율은 어떻게 계산되는지 실제 확인한 내용을 정리했다. 공시가격 12억원 안팎의 아파트 한 채를 오래 보유한 분들이라면 올해 처음으로 과세 대상에 포함될 수도 있으니, 아래 기준표와 계산 방법을 미리 확인해두는 것이 좋다.

종부세기준 얼마부터 적용되나요

2026년 종부세기준은 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 9억원을 넘는 순간부터 시작된다.

매년 6월 1일 기준으로 재산세 과세대상 주택을 가진 사람 중, 보유 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액이 남으면 그때부터 종부세 대상이 된다. 국세청 종합부동산세 안내를 기준으로 정리하면 아래와 같다.

구분	기본공제금액	비고
1세대 1주택자	12억원	단독명의 기준
다주택자(1세대1주택 외)	9억원	2주택·3주택 이상 동일 적용
부부 공동명의 특례	각 9억원씩 합산 18억원	매년 9월 신청 시 선택 가능

여기서 헷갈리는 부분이 세대 기준이다. 부부가 공동명의로 1주택을 보유하면 각자 9억원씩 총 18억원까지 공제받는 특례를 선택할 수 있어, 실제로는 12억원 단독 기준보다 유리한 경우도 많다.

여기서 말하는 ‘세대’는 주민등록표상 함께 등재된 가족을 기준으로 하며, 배우자는 주소지가 달라 세대를 분리했더라도 세법상 동일 세대로 간주된다는 점을 유의해야 한다. 미혼 자녀가 별도로 집을 보유하고 있다면 소득이나 나이 요건에 따라 별도 세대로 인정받을 수도 있으므로, 애매한 경우 홈택스 상담이나 세무사 확인을 거치는 것이 안전하다.

참고로 종부세 기본공제 금액은 계속 바뀌어왔다. 2022년까지는 1세대1주택자 11억원, 다주택자 6억원이었다가 2023년부터 각각 12억원, 9억원으로 상향됐고, 2026년에도 이 기준이 그대로 유지되고 있다. 공시가격 변동 폭이 크지 않다면 매년 비슷한 수준의 과세표준이 유지된다고 보면 된다.

• 재산세 과세대상 주택을 공시가격 합계 기준으로 판단
• 1세대1주택자는 단독명의 시 12억원, 공동명의 시 18억원(각 9억원)까지 공제
• 다주택자는 주택 수와 관계없이 9억원 공제 후 과세

종부세 세율은 어떻게 계산하나요

과세표준에 0.5%에서 최대 2.7%까지 누진세율을 곱해 산출세액을 계산한다.

계산 흐름은 이렇다. 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나오고, 여기에 구간별 세율을 적용해 산출세액을 구한다.

3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 12억원 초과 구간부터 2.0~5.0%의 중과세율이 별도로 적용된다는 점도 함께 봐야 한다.

1세대1주택자는 세율을 적용해 산출세액을 구한 뒤에도 세액공제를 추가로 받을 수 있다는 점이 다주택자와 다르다. 만 60세 이상이면 나이에 따라 20~40%의 고령자 세액공제가, 5년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 20~50%의 장기보유 세액공제가 적용되며, 두 공제를 합산해도 최대 80%까지만 받을 수 있다.

구분	공제율
60~65세	20%
65~70세	30%
70세 이상	40%
5~10년 보유	20%
10~15년 보유	40%
15년 이상 보유	50%

예를 들어 과세표준이 2억원인 1세대1주택자(과세표준 6억~12억 구간, 세율 1.0%)가 만 68세이고 12년째 보유 중이라면, 산출세액 200만원에서 고령자공제 30%와 장기보유공제 40%를 합산한 70%를 공제받아 실제 납부세액은 60만원 수준으로 줄어든다.

2026년 종부세기준 뭐가 달라지나요

정부는 종부세 기준을 주택 수가 아닌 주택 가액 중심으로 바꾸는 개편을 추진 중이다.

2026년 세제개편안에 따르면 3주택 이상 중과세율을 없애고 가액별 단일세율 체계로 전환하면서, 과세표준 6억원 초과 구간부터 세율이 오르는 방향(6~12억 구간 1.0%에서 1.3%)이 논의되고 있다. 공정시장가액비율도 현재 60%에서 2027년 이후 70~80%로 단계적으로 오를 예정이다.

실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 방안도 함께 검토되고 있다. 다만 이 내용은 아직 국회 심의 중인 개편안이므로, 최종 확정 시기와 세부 수치는 기획재정부와 국세청 공식 발표를 통해 다시 확인하는 게 안전하다.

구분	현재(2026년)	개편안(논의중)
과세 기준	주택 수(1주택/다주택)	주택 가액 중심 단일세율
1세대1주택 공제	12억원	14억원(검토)
공정시장가액비율	60%	단계적으로 70~80%(2027년 이후)
3주택 이상 중과	과세표준 12억원 초과분 최대 5.0%	중과세율 폐지, 단일세율 적용 검토

다만 이 개편안은 2026년 정기국회 세법 심의 과정에서 수정되거나 시행 시기가 늦춰질 가능성이 있다. 실제로 최근 몇 년간도 공정시장가액비율이 매년 시행령 개정으로 오르내렸던 만큼, 연말 세법 개정 결과를 확인한 뒤 다음 해 납부 계획을 세우는 것이 현실적이다.

종부세 신고납부는 언제 어떻게 하나요

종부세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 신고·납부해야 한다.

일정	내용
6월 1일	과세기준일(이 날 소유자 기준으로 과세)
9월	합산배제·부부공동명의 특례 신청 기간
11월	국세청 고지서 발송, 홈택스 예상세액 확인 가능
12월 1일~15일	신고·납부 기간(250만원 초과 시 분할납부 신청 가능)

고지서 금액이 정확하다고 판단되면 별도 신고 없이 납부만 하면 되지만, 합산배제 신청이나 세액 정정이 필요하다면 홈택스에서 직접 신고서를 제출해야 한다.

1. 홈택스 로그인 후 신고/납부 메뉴에서 종합부동산세 선택
2. 정기신고 작성 화면에서 보유 주택 목록과 공시가격 확인
3. 합산배제 대상 주택(임대주택, 사원용 주택 등) 있으면 별도 명세서 첨부
4. 세액 계산 내역 확인 후 전자신고 제출
5. 가상계좌 또는 카드로 12월 15일까지 납부

납부기한을 넘기면 무신고가산세와 별도로 하루 0.022% 수준의 납부지연가산세가 추가로 붙는다. 세액이 250만원을 초과하면 신청을 통해 최대 6개월간 나눠 낼 수 있는데, 500만원 이하는 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분할납부로 돌릴 수 있다.

세액이 커서 목돈 마련이 필요하다면 사업자대출 금리 조건을 미리 비교해두는 것도 방법이다.

종부세 계산 예시로 확인해보니

공시가격 15억원인 1주택자는 과세표준 1억8000만원 구간에서 세액이 백만원대 초반으로 계산된다.

직접 홈택스 모의계산 화면에 공시가격을 넣어보니, 이미 낸 재산세를 빼주는 항목에서 처음엔 실제 고지서 금액과 차이가 나 당황했었다. 재산세 중복분 공제를 빼먹고 계산하면 실제보다 세액이 커 보이니 이 부분을 꼭 확인해야 한다.

구분	공시가격	공제금액	과세표준(60%)	대략 세액
1세대1주택 예시	15억원	12억원	약 1.8억원	백만원대 초반
다주택 예시(2채합산)	20억원	9억원	약 6.6억원	400만원대 안팎

실제 세액은 공시가격 변동, 세부담 상한(직전 연도 대비 최대 150%), 재산세 중복분 공제 등에 따라 달라지므로 정확한 금액은 홈택스 종부세 계산기나 국세청 상담을 통해 확인하는 것이 정확하다.

3주택 이상을 보유해 중과세율이 적용되는 경우는 계산이 더 복잡하다. 예를 들어 조정대상지역 내 3주택 합산 공시가격이 30억원이라면, 9억원 공제 후 과세표준은 약 12억6000만원(60% 적용)이 되고, 12억원 초과 구간부터는 3.6% 안팎의 중과세율이 적용돼 산출세액이 1천만원을 훌쩍 넘어설 수 있다.

구분	합산 공시가격	공제금액	과세표준(60%)	대략 세액
3주택 이상(조정대상지역)	30억원	9억원	약 12.6억원	1천만원 이상

세부담 상한 제도도 함께 봐야 한다. 직전 연도에 낸 재산세와 종부세를 합한 금액의 150%를 넘는 부분은 그 해에 과세하지 않고 다음 해로 넘어가므로, 공시가격이 갑자기 크게 오른 해에는 계산상 세액보다 실제 고지 세액이 낮게 나올 수 있다. 예를 들어 작년에 총 300만원을 냈다면, 올해 아무리 세액이 많이 계산돼도 450만원을 초과하는 금액은 유예된다.

종부세뿐 아니라 매달 나가는 아파트담보대출 금리 부담까지 함께 따져봐야 실제 보유 비용을 제대로 계산할 수 있다.

종부세기준 놓치기 쉬운 실수는

종부세기준을 정확히 알아도 특례 신청이나 합산배제 신고를 놓쳐 세금을 더 내는 경우가 흔하다.

• 부부 공동명의인데 9월 특례 신청 기간을 놓치는 경우
• 임대주택·어린이집용 주택 등 합산배제 대상인데 별도 신고를 안 하는 경우
• 이사·상속으로 인한 일시적 2주택인데 특례 요건 확인을 놓치는 경우
• 세부담 상한율(직전 연도 대비 150%) 초과분을 확인하지 않는 경우
• 신탁 등기된 주택을 실소유자 명의로 착각해 합산 대상에서 빠뜨리는 경우
• 상속주택은 상속개시일로부터 5년(수도권 외 지역은 지역에 따라 더 긴 기간)간 주택 수 산정에서 제외되는 특례를 놓치는 경우

실제로 지인은 부모님께 상속받은 지방 소형주택 때문에 갑자기 다주택자로 분류돼 세율이 뛴 사례가 있었다. 합산배제 신고 기간을 놓치면 다음 해까지 기다려야 하니 미리 챙기는 게 낫다.

특례나 합산배제 요건은 매년 9월 16일부터 30일까지의 신청 기간을 놓치면 다음 해까지 기다려야 하므로, 미리 캘린더에 표시해두고 보유 주택 현황을 한 번씩 점검하는 습관이 필요하다. 국세청 홈택스의 ‘보유주택 현황 조회’ 메뉴를 활용하면 세대원 명의로 등록된 주택을 한눈에 확인할 수 있어 실수를 줄이는 데 도움이 된다.

장기적으로 절세와 자산관리를 함께 챙기고 싶다면 90일 자산관리 플랜처럼 단계별로 점검하는 방법도 도움이 된다.

종부세기준 관련 자주 묻는 질문

부부 공동명의도 12억원 공제가 똑같이 적용되나요

부부 공동명의 1주택자는 각자 9억원씩 합산 18억원 공제나, 1주택자 특례(12억원 기준) 중 유리한 쪽을 매년 9월에 선택해 신청할 수 있다.

종부세와 재산세를 둘 다 내야 하나요

재산세를 먼저 내고, 그중 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 이미 낸 재산세를 공제한 뒤 나머지만 종부세로 추가 납부하므로 이중과세는 아니다.

종부세 납부기한을 놓치면 어떻게 되나요

납부기한인 12월 15일을 넘기면 미납세액에 하루 단위로 가산세가 붙으므로, 세액이 250만원을 넘으면 6개월 분할납부 제도를 신청하는 것이 유리하다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 실제 세액과 신고 기준은 국세청 공식 발표와 개인 상황에 따라 달라질 수 있으니 신청 전 홈택스나 국세청 고객센터(126)에서 다시 확인하기 바란다.

여러분은 올해 종부세 대상에 해당하시나요, 어떤 부분이 가장 헷갈리셨는지 댓글로 알려주세요.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

EDITLAB이 매체는 Editlab이 발행합니다분야별 전문 매체 8곳과 무료 데이터 도구를 함께 운영합니다.네트워크 보기 ›

글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록