양도소득세 중과 유예 끝나고 세율과 비과세, 지금 팔면 얼마 낼까?

조정대상지역에 집이 두 채 이상 있는 사람이 올해 집을 팔면 양도소득세가 2026년 5월 9일 이전보다 훨씬 많아진다. 다주택자 중과 유예가 끝나면서 기본세율에 최대 30%포인트가 더 붙기 때문이다.

이 글은 올해 안에 집을 팔거나 살 계획이 있는 1주택자와 다주택자를 기준으로, 양도소득세 비과세 조건과 세율, 신고 방법을 정리했다.

직접 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 화면에 양도가액과 취득가액을 넣어보면 보유기간이 하루만 모자라도 세율이 두 배 가까이 뛰는 구간이 있어서, 날짜 계산이 생각보다 중요하다는 걸 알게 된다.

끝까지 읽으면 내 상황에서 비과세를 받을 수 있는지, 중과를 피할 방법이 남았는지 바로 확인할 수 있다.

양도소득세 중과 유예, 왜 2026년에 끝났나요?

다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝났다.

그 전까지는 조정대상지역에 집이 여러 채 있어도 기본세율만 적용받고 중과를 피할 수 있었는데, 유예가 끝난 뒤부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 다시 중과세율이 붙는다.

다만 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 맺고 계약금까지 주고받았다면 예외를 인정받을 수 있었는데, 강남 3구와 용산구는 계약 후 4개월, 그 외 지역은 6개월 안에 잔금을 치러야 한다는 조건이 붙었다.

오늘이 10월 15일이니 이 예외 기한은 이미 지났고, 지금 매도를 준비하는 사람은 중과 유예 혜택을 받을 수 없다고 보는 게 맞다.

1세대 1주택 비과세, 나도 해당될까요?

1세대가 국내에 집 한 채만 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지는 세금이 없다.

• 보유기간 2년 이상(조정대상지역에서 취득했다면 거주기간 2년 이상도 추가 필요)
• 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
• 양도가액 12억원 이하 부분은 전액 비과세, 12억원 초과분만 과세

예를 들어 10억원에 산 집을 15억원에 팔았다면 양도차익은 5억원인데, 비과세 기준을 넘는 비율만 계산한다.

5억원 곱하기 (15억원-12억원) 나누기 15억원을 하면 1억원이 과세 대상 양도차익이 되고, 여기에 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제를 뺀 금액에 세율을 곱해 세금을 정한다.

다주택자였다가 한 채만 남긴 경우에는 보유기간을 마지막으로 1주택이 된 날부터 다시 센다는 점도 꼭 확인해야 한다.

다주택자라면 세율이 얼마나 오르나요?

조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙는다.

구분	적용세율	장기보유특별공제
1주택(비과세 초과분)	기본세율 6~45%	최대 80% 적용
조정대상지역 2주택	기본세율+20%p	배제
조정대상지역 3주택 이상	기본세율+30%p	배제

즉 과세표준이 10억원을 넘는 구간이면 기본세율만으로도 45%인데, 3주택 중과가 붙으면 75%까지 세율이 오를 수 있다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 더해지니 실제 부담은 더 크다.

다만 중과는 조정대상지역에 있는 집을 팔 때만 적용되고, 지방 저가주택이나 장기임대주택처럼 주택 수 계산에서 빠지는 예외도 있어 세무사나 국세청 상담으로 본인 상황을 다시 확인하는 게 안전하다.

양도소득세 기본세율과 단기 보유 세율은 뭐가 다른가요?

2년 이상 보유했다면 과세표준에 따라 6~45% 누진세율이 적용되고, 2년 미만이면 훨씬 높은 단기 세율이 붙는다.

과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
1,400만~5,000만원	15%
5,000만~8,800만원	24%
8,800만~1.5억원	35%
1.5억~3억원	38%
3억~5억원	40%
5억~10억원	42%
10억원 초과	45%

여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙는다는 점도 잊으면 안 된다. 보유기간이 1년 미만인 주택을 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 세율이 적용되는데, 이 비율이 기본세율로 계산한 금액보다 크면 더 큰 쪽으로 계산한다.

급하게 처분해야 하는 상황이 아니라면 2년을 채우고 파는 쪽이 세금 차이가 훨씬 크다.

양도소득세 신고는 언제 어떻게 하나요?

집을 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스나 세무서에서 예정신고를 해야 한다.

국세청 홈택스에 공동인증서나 간편인증으로 로그인한 뒤 양도소득세 신고 메뉴에서 모의계산 기능을 먼저 돌려보면 실제 낼 세금을 미리 가늠할 수 있다.

1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 특례는 자동으로 적용되지 않고 신고할 때 직접 해당 항목을 선택해 신청해야 하며, 나중에 요건을 충족하지 못한 게 드러나면 세금과 가산세를 함께 추징당한다.

다만 2026년 1월 1일 이후 사유가 생긴 경우부터는 특례 요건을 놓쳐도 정해진 기간 안에 수정신고를 하면 가산세를 면제해주는 제도가 생겼으니, 신고 기한을 넘기지 않는 게 가장 중요하다.

전세를 안고 집을 넘기는 경우라면 매수인의 전세금보증보험 가입조건도 함께 확인해두면 거래가 매끄럽다.

집을 판 돈을 바로 쓰지 않고 잠시 굴려둘 생각이라면 예적금 금리 비교로 어디가 유리한지 먼저 살펴보는 것도 방법이고, 목돈을 안전하게 묶어두고 싶다면 신협정기예금금리도 비교 대상에 넣어볼 만하다.

2026년 세제개편안으로 앞으로 뭐가 달라지나요?

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안은 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용을 담고 있다.

지금은 보유기간과 거주기간에 각각 공제율을 더해 최대 80%까지 공제받지만, 개편안대로라면 보유기간 공제는 줄고 거주기간 중심의 공제로 바뀌면서 공제 한도도 새로 생긴다.

이렇게 되면 양도차익이 큰 고가주택이나 실제 거주하지 않은 비거주자의 세금 부담이 특히 커진다.

다만 이 개편안은 아직 정기국회 심의 단계라 통과 여부와 정확한 시행일은 바뀔 수 있으니, 올해 안에 매도 계획이 있다면 지금 기준으로 세금을 계산해두고 개편안 통과 소식이 나올 때 다시 확인하는 식으로 대응하는 게 안전하다.

최근 주택담보대출 금리도 코픽스 상승으로 오름세라 매도와 동시에 다른 집으로 갈아탈 계획이라면 대출 조건까지 같이 따져봐야 한다.

양도소득세, 이것만 더 확인하세요

Q1. 양도소득세 신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
신고 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부 지연 가산세가 함께 붙는다. 예정신고 기한인 양도월 말일부터 2개월을 넘기지 않는 게 가장 간단한 해결책이다.

Q2. 1세대 1주택 비과세는 신청하지 않아도 자동으로 적용되나요?
아니다. 신고할 때 비과세 대상임을 직접 표시해 신청해야 하며, 나중에 요건 미충족이 확인되면 세금과 가산세를 함께 내야 한다.

Q3. 조정대상지역이 아닌 곳에 집이 여러 채 있어도 중과되나요?
아니다. 다주택자 중과는 조정대상지역 안에 있는 주택을 팔 때만 적용되고, 비조정지역 주택은 기본세율만 적용된다.

Q4. 장기보유특별공제는 최대 몇 퍼센트까지 받을 수 있나요?
1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 더해 최대 80%까지 가능하고, 다주택자는 보유기간만 연 2%씩 최대 30%까지 적용된다.

올해 안에 집을 팔거나 살 계획이 있다면 중과 유예 종료와 세율 구간, 신고 기한 세 가지만 먼저 확인해도 큰 실수는 피할 수 있다.

다음에는 일시적 2주택 비과세 특례를 실제 사례로 더 자세히 풀어볼 예정이니, 혹시 양도세를 계산해보면서 예상보다 세금이 많이 나와 놀랐던 경험이 있다면 어떤 부분에서 그랬는지 댓글로 남겨주면 좋겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록