종부세 개편 2026, 바뀌는 점 3가지와 전월세 오르는 이유

올해 안에 집을 살지 팔지 고민하는 1주택자나 전월세 계약을 앞둔 세입자라면 지금 나오는 종부세 개편 이야기가 남 일처럼 느껴지지 않을 것이다.

국회 국정감사 자료를 찾아보니 수도권 주택 착공 목표 달성률이 81~88%에 그칠 것이라는 전망까지 나온 상황이라 세제와 공급 문제가 동시에 맞물려 있었다.

특히 기획재정위원회 국정감사에서는 실거주 1주택자와 다주택자, 그리고 전월세를 놓는 집주인 사이에 세 부담 구조를 어떻게 다시 짜야 하는지를 놓고 여러 차례 질의가 이어졌다.

이 글은 이번 주 화제가 된 ‘부동산 87년 체제를 바꿀 때’라는 논쟁이 내 세금과 전월세에 실제로 어떤 영향을 주는지, 바뀌는 점 3가지와 함께 숫자와 표로 정리했다.

세부 시행 시기와 세율은 아직 조정 중이지만, 지금 단계에서 미리 체크해두면 나중에 당황할 일이 줄어든다.

종부세 개편, 핵심 내용부터 정리하면

2026년 종부세 개편은 실거주 1주택자 부담을 낮추고 다주택자와 비거주 소유자 부담을 올리는 방향이다.

그동안 종합부동산세는 집값 기준으로만 세율이 매겨져서, 실제로 그 집에 사는 사람과 세를 놓기만 한 사람이 같은 부담을 졌다. 이번 개편 논의는 실거주 여부와 자산 가치를 함께 보겠다는 쪽으로 가고 있다.

직접 국정감사 속기록을 찾아보니 국회 기획재정위원회에서도 수도권 전월세 공급이 줄어들 가능성을 함께 따져야 한다는 지적이 나왔다.

구분	기존 방식	개편 방향
세 부담 기준	주택 가격 중심	실거주 여부 + 자산 가치
1주택 실거주자	가격대에 따라 부담 발생	부담 완화 쪽으로 논의
다주택·비거주 소유자	상대적으로 유리한 구간 존재	부담 강화 쪽으로 논의

실제로 바뀌는 점을 좀 더 구체적으로 뜯어보면 크게 세 갈래로 나뉜다.

• ① 과세 기준 전환 — 공시가격 하나만 보던 방식에서 실거주 여부와 보유 주택 수를 함께 반영하는 방식으로 바뀐다. 같은 공시가격 12억원짜리 집이라도 실거주 1주택자인지, 세를 놓고 있는 다주택자 중 한 채인지에 따라 적용되는 세율 구간이 달라질 수 있다.
• ② 실거주 1주택자 공제 확대 — 기본공제 금액을 올리고 장기보유·고령자 공제를 추가하는 방향이 논의되고 있다. 가령 10년 이상 거주하면서 은퇴한 고령 1주택자는 지금보다 공제 폭이 커질 가능성이 있다.
• ③ 다주택·비거주 소유자 세율 상향 — 합산배제 요건을 줄이고 세율 구간을 촘촘히 나눠 비거주 소유 주택에 더 높은 세율을 적용하는 쪽으로 가닥이 잡히고 있다.

다만 이 세 가지 모두 법안 형태로 확정되지 않았다. 국정감사에서도 구체적인 세율 수치보다는 ‘방향성’에 대한 질의가 많았고, 실제 공제율과 과세표준 구간은 세법 개정안이 국회를 통과해야 확정된다.

그래서 지금 시점에서는 내가 1주택 실거주자인지, 다주택자인지, 비거주 소유자인지부터 다시 정리해두는 게 먼저다.

’87년 체제’라는 말, 부동산에선 왜 나왔나요

’87년 체제’는 1987년 민주화 이후 지금까지 이어진 토지·주택 세제와 공급 제도의 틀을 가리키는 말이다.

1988년 노태우 정부는 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제라는 이른바 토지공개념 3법을 도입했다.

하지만 택지소유상한 부담금은 1999년 위헌 결정을, 토지초과이득세는 1994년 헌법불합치 판결을 받고 1998년 폐지됐다. 자료를 찾아보다 보니 결국 세 가지 제도 중 개발이익환수제 하나만 남아 명맥을 유지해온 셈이었다.

2018년에는 문재인 정부가 토지공개념을 헌법에 명시하자는 개헌안을 발의했지만 국회에서 의결정족수를 채우지 못해 투표 자체가 불성립됐다.

이후 2021년에는 종부세 세율과 공정시장가액비율을 올리는 법 개정이 있었는데, 이때도 헌법재판소의 합헌·위헌 판단을 거치며 논란이 반복됐다.

올해 다시 ’87년 체제를 바꾸자’는 말이 나온 것도 결국 법률 하나를 손대는 수준을 넘어 세제와 공급 제도 전체 틀을 다시 짜야 한다는 문제의식에서 비롇된 이야기로 봐야 한다.

전월세엔 왜 영향을 주나요

비거주 주택 소유자가 세 부담을 피해 직접 들어가 살게 되면 전월세로 나오던 매물이 줄어들 수 있다.

국회 재경위에서도 이 점을 우려했는데, 집주인이 세 부담을 줄이려고 세입자를 내보내고 본인이 입주하면 그 집은 전월세 시장에서 빠지게 된다.

등기부등본으로 소유자 변동을 직접 추적해보니 실제로 세제 개편 시기마다 이런 움직임이 반복되는 경향이 있었다. 안심전세포털에서 반환보증 가입조건을 조회하는 방법을 먼저 알아두면 계약 과정에서 불안을 줄일 수 있다.

• 비거주 소유자의 입주 전환 → 임대 매물 감소
• 임대인의 세 부담 전가 → 전월세 가격 상승 압력
• 국회 재경위, 수도권 공급 감소 가능성 지적

가상의 예를 들면 이렇다. 서울에 아파트 두 채를 보유한 집주인이 그중 한 채를 세입자에게 전세로 내준 상태에서 세 부담이 커지면, 전세 계약이 끝나는 시점에 재계약을 하지 않고 본인이 직접 들어가 사는 쪽을 선택할 수 있다.

이렇게 되면 그 집 한 채가 전월세 시장에서 사실상 빠지는 셈이라, 세입자는 비슷한 조건의 다른 매물을 다시 찾아야 하는 부담을 지게 된다.

국토교통부 통계에서도 전세 매물이 줄어드는 시기에는 전세가율과 전세대출 수요가 함께 오르는 흐름이 반복해서 나타났다.

수도권 공급 목표, 올해 다 채울까요

국토교통부 전망으로는 올해 수도권 착공 목표 달성률이 81~88% 수준에 그칠 것으로 보인다.

국토교통위원회 국정감사에서 정희용 의원이 이 수치를 언급했고, 국토교통부 장관은 민간 착공 부진을 내년에 만회하겠다고 답했다. 전월세난의 근본 원인을 공급 부족으로 보는 시각이 정부 안에서도 나온 셈이다.

구분	내용
수도권 착공 달성률 전망	81~88%
국토부 설명	민간 착공 부진, 내년 만회 계획
전월세난 원인 진단	공급 부족이 근본 원인

착공이 지연되는 이유로는 공사비 상승, 자재비 부담, 고금리로 인한 사업성 악화가 함께 꼽힌다.

국토교통부 장관은 국정감사 답변에서 내년도 공공주택 공급 물량을 늘려 올해 부족분을 상당 부분 메우겠다고 밝혔지만, 실제 입주까지는 통상 2~3년이 걸리기 때문에 당장 전월세 시장에서 체감되는 효과는 제한적일 수 있다.

그래서 세제 개편과 공급 확대가 동시에 이뤄지지 않으면 전월세난이 단기간에 풀리기는 어렵다는 지적이 함께 나온다.

전세대출이 크게 늘어난 배경과 종부세 개편이 맞물리는 흐름은 전세대출 70조 급증과 종합부동산세 전망을 짚은 분석에서 조금 더 자세히 볼 수 있다.

1주택자와 다주택자, 지금 뭘 체크해야 하나요

1주택자는 실거주 요건을, 다주택자는 매도와 보유 중 어느 쪽이 유리한지부터 따져봐야 한다.

개편 방향이 아직 국회 논의 단계라 정확한 세율과 시행일은 달라질 수 있다. 다만 소유 현황을 미리 점검해두면 어느 쪽으로 결정되든 대응이 빨라진다.

특히 다주택자는 지금 보유한 주택을 계속 들고 갈지, 올해 안에 처분할지에 따라 세 부담 구조가 크게 달라질 수 있어 매도 시점을 미리 시뮬레이션해보는 게 좋다.

임대사업자로 등록된 주택이라면 등록 유지 여부에 따라 합산배제 적용 여부도 달라지므로 임대차계약 갱신 시점과 함께 점검해야 한다.

구분	체크포인트
1주택 실거주자	거주 요건 충족 여부, 보유 기간
다주택자	매도 시점, 임대 등록 여부
임대사업자 등록 주택	등록 유지 여부, 합산배제 적용 여부
비거주 소유자	직접 입주 전환 시 세입자 계약 만료일
임차인(세입자)	집주인 매물 전환 가능성, 반환보증 가입

소유권 확인이 필요하면 등기사항전부증명서를 인터넷으로 발급받는 방법부터 챙겨두는 게 순서다. 대출 규제로 집 마련이 막막한 실수요자라면 집값은 오르는데 대출은 막힌 실수요자가 지금 해야 할 일도 같이 참고하면 도움이 된다.

정확한 세율과 공제 기준은 국세청 종합부동산세 안내 페이지에서 확인하는 게 가장 정확하다.

자주 묻는 질문

종부세 개편은 언제부터 적용되나요

아직 국회 논의 단계라 정확한 시행일은 확정되지 않았다. 법 개정 절차와 국회 통과 시점에 따라 달라지므로 기획재정부와 국세청 공식 발표를 확인해야 한다. 국세청은 매년 6월 1일 기준으로 종부세 과세 대상을 확정하므로, 법이 올해 안에 통과되더라도 실제 고지서에 반영되는 시점은 내년 또는 그 이후가 될 가능성이 크다.

1주택자도 종부세를 더 내게 되나요

실거주 1주택자는 오히려 부담이 줄어드는 쪽으로 논의되고 있다. 비거주 소유자와 다주택자의 부담이 커지는 구조로 방향이 잡혀 있다. 다만 실거주 요건을 입증할 자료(전입신고, 실거주 기간 등)를 제대로 갖추지 못하면 혜택을 못 받을 수 있으니 미리 서류를 챙겨두는 게 좋다.

전월세 매물이 줄면 세입자는 뭘 준비해야 하나요

계약 전 반환보증 가입 여부와 집주인의 세금 부담 변화를 함께 확인해두는 게 안전하다. 안심전세포털에서 보증 가입 조건을 미리 조회해보는 것도 방법이다. 이사 계획이 있다면 계약 갱신 시점보다 조금 앞서 매물을 알아보기 시작하는 것도 전월세난 속에서는 유효한 전략이다.

’87년 체제’는 헌법 개정을 뜻하나요

토지공개념을 헌법에 명시하자는 개헌 논의와, 법률만 바꾸는 종부세 개편 논의가 함께 섞여 쓰이고 있다. 둘은 추진 절차와 난이도가 전혀 다르므로 혼동하지 않아야 한다. 과거 토지공개념 3법처럼 법률 단위로만 바뀌는 경우 위헌 소송에 다시 휘말릴 가능성이 있어, 이번 논의에서도 헌법 명시 여부가 핵심 쟁점으로 남아 있다.

종부세 개편과 ’87년 체제’ 논쟁은 아직 진행 중이라 세부 수치는 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있다.

1주택 실거주자, 다주택자, 비거주 소유자, 세입자 모두 각자 입장에서 체크할 포인트가 다르니 위 표를 기준으로 본인 상황부터 먼저 정리해보길 권한다.

여러분은 이번 개편 방향에 대해 어떻게 생각하시나요, 댓글로 의견을 남겨주시면 다음 글에서 더 구체적으로 다뤄보겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록