종부세 기본공제 실거주 14억 비거주 12억 왜 차이를 뒀을까

매년 이맘때 종합부동산세 고지서를 받아본 사람이라면 이번 개편이 남 얘기로 들리지 않을 것이다. 이형일 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 9월 2일 세종청사 기자간담회에서 종부세 기본공제를 실거주자 14억원, 비거주자 12억원으로 확정했다고 밝혔다.

실거주와 비거주 사이에 세금 차이를 분명히 두겠다는 뜻인데, 정확히 얼마가 달라지고 내가 어느 쪽에 해당하는지부터 지금 확인해보자.

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 개인이 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액을 넘을 때 그 초과분에 대해 부과되는 국세다. 여기서 말하는 ‘일정 금액’이 바로 기본공제이고, 이번 발표의 핵심은 그 기준선이 실거주 여부에 따라 처음으로 명확하게 갈렸다는 점이다. 재산세와 달리 종부세는 전국 보유 주택을 인별로 합산해 과세하기 때문에, 공제금액이 1억원만 움직여도 여러 채를 보유한 세대는 체감 부담이 크게 달라질 수 있다.

종부세 기본공제 실거주 14억 비거주 12억으로 확정된 배경

정부는 실거주 1주택자 기본공제를 14억원으로 올리고, 비거주 1주택자는 12억원으로 현행을 유지하기로 확정했다.

당초 지난 8월 세제개편안에서는 비거주자 공제를 9억원까지 낮추는 방안이 담겼지만, 과도한 차별이라는 지적이 이어지자 수정됐다. 이형일 후보자는 간담회에서 차등은 완화하되 차이는 둬야 한다고 판단했다고 설명했다.

정부가 애초 비거주자 공제를 9억원까지 낮추려 했던 이유는 실거주 목적이 아닌 매입 수요, 이른바 갭투자성 보유를 억제하려는 취지였다. 그러나 상속으로 갑자기 주택을 물려받았거나, 근무지 이전·자녀 학업 등 불가피한 사정으로 실거주하지 못하는 1주택자까지 한꺼번에 무거운 세부담을 지게 된다는 반발이 커지면서 하한선을 12억원으로 다시 올려 잡은 것으로 풀이된다. 결과적으로 실거주자와 비거주자 사이의 공제 차이는 최초안 5억원에서 2억원으로 크게 줄었다.

실거주 14억 비거주 12억, 얼마나 차이 날까

공제금액 2억원 차이는 과세표준을 낮춰 실제 세액을 줄이는 효과로 이어진다.

예를 들어 공시가격 20억원짜리 아파트 한 채를 보유한 경우, 실거주자는 과세표준이 6억원(20억-14억)으로 잡히지만 비거주자는 8억원(20억-12억)으로 더 커진다. 과세표준이 클수록 적용 세율 구간도 올라갈 수 있어 세액 차이는 2억원 이상으로 벌어질 수 있다.

1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 세율은 과세표준 구간별로 0.5%에서 최고 2.7%까지 누진 구조로 매겨진다. 과세표준이 2억원 늘어나는 정도라면 대략 수백만원 안팎의 세액 차이가 발생할 수 있는데, 정확한 금액은 매년 고시되는 공정시장가액비율과 아래에서 설명할 세액공제 적용 여부에 따라 달라진다는 점을 함께 봐야 한다.

실거주자와 비거주자는 어떻게 구분하나

실거주 여부는 세대원 전원이 해당 주택에 실제로 거주하는지를 기준으로 판단한다.

구체적인 거주 기간이나 예외 인정 사유(부득이한 사정으로 인한 일시적 비거주 등) 같은 세부 요건은 세법 개정안이 국회를 통과해야 최종 확정된다. 등록임대나 상속주택처럼 애매한 경우가 있다면 섣불리 판단하지 말고 국세청 안내를 통해 확인하는 편이 안전하다.

세법 논의 과정에서 부득이한 비거주로 폭넓게 거론되는 사례는 대체로 다음과 같다.

• 취학·근무·질병 요양 등의 사유로 세대원 일부가 다른 시·군으로 옮겨간 경우
• 상속으로 주택을 취득했지만 아직 처분하지 못한 경우
• 재건축·재개발로 살던 집이 헐려 임시로 다른 주택에 거주 중인 경우

다만 이런 예외 사유를 어디까지 인정할지, 어떤 서류로 입증해야 할지는 아직 시행령 개정을 거쳐야 확정된다. 국회 통과 이후 국세청이 내놓는 세부 지침을 반드시 다시 확인해야 불이익을 피할 수 있다.

국회 심의에서 또 바뀔 수 있을까

이번 확정안도 국회 심의를 거쳐야 최종 시행되며, 야당 요구로 추가 수정될 가능성이 남아 있다.

더불어민주당은 국회 심의 과정에서 추가 수정을 예고한 상태고, 이형일 후보자도 합리적인 지적이 있으면 계속 수정해나갈 자세라고 밝혔다. 실제로 전세대출이 급증하는 흐름과 맞물려 종부세 부담이 얼마나 달라질 수 있는지는 이 분석에서 더 확인할 수 있다.

정기국회의 세법 심의는 통상 연말 본회의 처리로 마무리되는 경우가 많다. 이번 종부세 기본공제 조정안 역시 이 일정에 맞춰 여야 협의가 진행될 가능성이 크고, 그 과정에서 공제금액뿐 아니라 세율 구간이나 세부담 상한 비율까지 함께 손질될 여지가 있다. 세부담 상한이란 전년 대비 세액이 일정 비율 이상 급증하지 않도록 막아주는 장치로, 공제 기준이 바뀌더라도 첫해 체감 부담을 어느 정도 완충하는 역할을 한다.

내 종부세, 지금 확인하는 방법

공시가격을 먼저 확인하고 실거주 여부에 맞는 기본공제를 대입하면 대략적인 세액을 가늠할 수 있다.

• 1단계: 부동산공시가격알리미에서 보유 주택 공시가격 확인
• 2단계: 실거주 14억, 비거주 12억 중 해당 공제 적용
• 3단계: 홈택스 종합부동산세 메뉴에서 예상 세액 미리보기
• 4단계: 다주택 여부에 따른 중과세율 별도 확인

계산 결과는 어디까지나 추정치라는 점을 염두에 둬야 한다. 실제 고지되는 세액은 공정시장가액비율, 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부, 재산세와의 중복분 정산 등이 함께 반영돼 홈택스 미리보기 수치와 다소 차이가 날 수 있다. 특히 연도 중 명의를 변경했거나 공동명의로 보유한 경우에는 계산 방식이 더 복잡해지므로, 세무사 상담이나 국세청 상담센터(126)를 함께 활용하는 편이 정확하다.

세금 부담까지 포함해 올해 자산관리 계획을 다시 짜고 싶다면 90일 자산관리 플랜을 참고해보자. 비거주 주택을 임대 중이라면 임대 공실률·수익률 관리 전략도 함께 점검해두면 도움이 된다.

자주 묻는 질문

종부세 기본공제란 무엇인가요

공시가격 합산액 중 세금을 매기지 않는 기준금액이다. 1세대 1주택자는 실거주 14억원, 비거주 12억원까지 공제된다. 공제금액을 넘는 부분에 대해서만 세금이 매겨지므로, 공시가격이 공제금액 이하라면 종부세 자체가 발생하지 않는다.

비거주 1주택자는 불리해지나요

기존 9억원 축소안이 철회돼 현행 12억원이 그대로 유지된다. 실거주자와는 2억원 차이만 남는다. 다만 이 격차 역시 국회 심의 결과에 따라 다시 조정될 수 있어 최종 확정 전까지는 참고용으로만 봐야 한다.

언제부터 적용되나요

국회 세법 심의·통과가 먼저다. 정기국회를 거쳐 확정되면 다음 과세연도(매년 6월 1일 기준)부터 적용될 예정이다. 만약 심의가 해를 넘겨 지연되면 그 해에는 종전 기준이 그대로 적용될 가능성도 있다.

다주택자도 이 공제를 받을 수 있나요

아니다. 이번 공제 상향은 1세대 1주택자에게만 적용되고, 다주택자는 별도 세율 체계가 적용된다. 다주택자 관련 공제·세율 조정은 이번 발표에 포함되지 않았으며, 별도 논의를 거쳐 추후 발표될 예정이다.

지금까지 종부세 기본공제가 실거주 14억, 비거주 12억으로 확정된 배경과 국회 심의 이후 달라질 수 있는 부분까지 살펴봤다. 국회 통과 전까지는 언제든 수치가 조정될 수 있으니 기획재정부·국세청 발표를 주기적으로 확인해두는 게 좋다. 여러분은 실거주자인가요, 비거주자인가요? 이번 개편이 내 세금에 어떤 영향을 줄지 댓글로 이야기해보면 좋겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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