토지거래허가구역 연장 여부, 올해 말 만료되면 집값은 어떻게 될까

올해 안에 서울이나 경기에서 집을 사거나 전세를 구하려는 사람이라면 “정책이 시장을 이긴다”는 말이 그냥 정치인의 말싸움으로만 들리지 않을 것이다.

2026년 8월 11일 국회 국토교통위원회에서 김윤덕 당시 국토교통부 장관이 “정책이 시장을 이기냐”는 질문에 “예”라고 답했지만, 서울 아파트 실거래가는 그 뒤에도 1년 새 15.5% 올랐다.

이 글은 그 발언이 나온 배경과 지금 바뀌고 있는 토지거래허가구역 연장 논의, 대출 규제 상황을 정리해 연말까지 집을 보러 다니는 실수요자가 무엇을 확인해야 하는지 알려준다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때 사전에 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아니면 허가 자체가 나지 않는 구조다.

전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식이 사실상 막히기 때문에, 연장 여부 하나로 매수 전략 전체가 달라질 수 있다.

“정책이 시장 이기나” 묻자 “예”라고 답한 발언, 정확히 무슨 상황이었나

이 발언은 2026년 8월 11일 국회 국토교통위원회 전체회의 질의응답에서 나왔다.

국민의힘 김정재 의원이 “부동산정책이 결국 시장을 이기겠냐”고 묻자 김윤덕 당시 국토교통부 장관은 웃으며 “예”라고 답했다.

그 자리에서 여야 의원들은 보유세·양도세 강화와 전월세 시장 충격을 두고 장관을 번갈아 몰아세웠고, 장관은 세제 개편을 단계적으로 시행해 충격을 줄이겠다고 답했다.

이 논란이 커진 이유는 간단하다. 장관 스스로 “정책이 시장을 이긴다”고 자신 있게 답했는데, 그 뒤로도 가격 지표가 계속 올라가는 모습을 보이면서 정책 신뢰도에 대한 의문이 커졌기 때문이다.

실수요자 입장에서 보면 이 간극은 “정책을 믿고 기다릴지, 지금 움직일지”를 가르는 현실적인 기준이 된다.

문제는 이 발언 이후에도 서울 집값 상승세가 꺾이지 않았다는 점이다. 자신감 있는 답변과 실제 시장 성적표 사이의 간극이 이번 논란의 핵심이다.

토지거래허가구역, 10·15 대책 핵심부터 다시 짚어보면

김 장관의 발언이 가리키는 정책은 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책이다.

구분	내용
발표일	2025년 10월 15일
규제지역	서울 전역 + 경기 12곳 토지거래허가구역·투기과열지구 지정
대출한도	집값에 따라 6억·4억·2억원으로 차등
DSR 스트레스금리	수도권 아파트 1.5%에서 3%로 상향
전세대출	1주택자 전세대출에도 DSR 적용

표에 나온 항목을 하나씩 풀어보면 다음과 같다.

• 대출한도 차등: 집값이 비쌀수록 받을 수 있는 금액이 줄어, 고가 주택일수록 자기자금 비중이 커진다.
• DSR 스트레스금리 상향: 실제 금리에 가산금리를 더 얹어 상환능력을 계산하기 때문에, 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다.
• 전세대출 DSR 적용: 그동안 DSR 계산에서 빠지는 경우가 많았던 전세대출도, 1주택자는 소득 대비 상환 부담을 따져 한도가 정해진다.

대책의 핵심은 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶고, 집값에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용한 것이다. 이 지정은 보통 1년 단위로 이뤄지기 때문에, 올해 말이면 서울 전역과 경기 12개 지역 지정이 만료를 앞두게 된다.

국토부가 이런 지정을 1년 단위로 운영하는 이유는 시장 상황에 맞춰 빠르게 조정하기 위해서다. 실제로 강남3구나 용산구 같은 핵심 지역은 과거에도 지정 만료를 앞두고 연장이 반복된 사례가 있어, 이번에도 전면 해제보다는 부분 연장 쪽에 무게가 실리는 분위기다.

국토부 장관이 바뀌었는데 정책 방향도 흔들릴까

결론부터 말하면 장관이 교체됐어도 공급 확대와 규제 유지라는 큰 방향은 그대로다.

김윤덕 장관은 2026년 8월 발언 이후 자리에서 물러났고, 9월 무렵 국토부 2차관을 지낸 홍지선 장관이 새로 취임했다.

홍 장관은 취임 당시 “선호입지에 양질의 주택을 신속히 공급하겠다”고 밝혔고, 10월 7일 국정감사에서는 “서울 집값은 연말로 갈수록 상승폭이 줄어 안정화될 것”이라고 전망했다.

구분	김윤덕(전임)	홍지선(현직)
재임 시기	~2026년 8월	2026년 9월~
핵심 발언	“정책이 시장을 이긴다”(8월 11일)	“연말엔 상승폭 줄어 안정화”(10월 7일)
토허구역 입장	세제·대출 규제 유지 강조	시장 상황 보고 연장 여부 결정

토지거래허가구역 연장 여부에 대해서도 홍 장관은 “시장 상황을 본 뒤 결정하겠다”는 입장이라, 12월 중 발표될 가능성이 크다. 재건축 규제를 완화하는 공급 확대 정책과 맞물려 어떤 결정이 나올지가 관전 포인트다.

통상 국토부는 연말 전 해당 지역의 집값과 거래량 추이를 분석해 다음 해 지정 여부를 발표해 왔다. 이번에도 비슷한 절차를 거칠 가능성이 크며, 발표 시점은 12월 초중순으로 예상된다.

다만 홍 장관 체제에서도 10·15 대책의 기본 틀 자체를 되돌리겠다는 신호는 아직 나오지 않았다는 점은 눈여겨볼 만하다.

지금 서울 집값과 거래량, 실제 수치로 보면

수치로만 보면 가격은 오르고 거래는 줄어드는 전형적인 규제 국면이다.

지표	내용	기준시점
서울 아파트 실거래가	1년 새 15.5% 상승(2021.11 이후 최대)	2026년 10월
토허 신규 신청(4월→6월)	8,925건 → 5,382건(39.7% 감소)	2026년 6월
토허 신청 9월	5개월 만에 소폭 반등	2026년 9월
매매·전월세 거래량	전년 대비 감소세 지속	2026년 10월

지역별로 보면 온도 차가 뚜렷하다.

• 강남3구와 용산 등 핵심지는 상승폭이 가장 크게 나타난다.
• 마포·용산·성동(이른바 마용성) 등 인기 지역도 뒤따라 오르는 흐름을 보인다.
• 외곽 지역은 상대적으로 가격 움직임이 둔한 편이다.

예를 들어 1년 전 10억원이던 아파트가 지금 11억5000만원 선에서 거래된다면, 이는 앞서 언급한 15.5% 상승률과 비슷한 수준이다. 이런 흐름이라면 매수 시점을 늦출수록 같은 평형을 사는 데 드는 돈이 더 커질 수 있다는 뜻이다.

중개업소에 문의해보면 매도자들이 “어차피 정책이 바뀔 텐데”라며 호가를 낮추지 않고 버티는 경우가 많다는 얘기가 흔히 나온다. 규제로 거래는 묶였지만 집주인들의 가격 기대는 꺾이지 않은 셈이다.

내 대출 한도는 지금 얼마나 줄었을까

집값 구간에 따라 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 최대 4억원까지 차이난다.

주택 시가	수도권 규제지역 주담대 한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

수도권 규제지역에서는 시가 15억원 이하면 기존처럼 6억원까지 가능하지만, 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 줄어든다. 1주택자가 받는 전세대출에도 DSR이 적용돼, 전세를 구하는 사람도 소득에 따라 한도가 달라진다.

예를 들어 시가 18억원 아파트를 매수한다고 가정하면 15억원 초과 25억원 이하 구간에 해당해 주택담보대출은 최대 4억원까지만 나온다. 나머지 14억원은 본인 자금이나 신용대출 등으로 마련해야 한다는 뜻이다.

전세대출도 마찬가지로, 연소득이 같더라도 기존에 끌어다 쓴 신용대출이나 다른 대출이 많으면 DSR 계산상 전세대출 한도가 더 줄어드는 구조다.

은행권 주담대가 막히면 캐피탈사나 저축은행 같은 2금융권으로 수요가 옮겨갈 수 있다는 우려도 나온다. 금리와 한도가 달라지는 만큼 대출이자계산기나 원리금균등상환계산기로 월상환액을 먼저 계산해보고 움직이는 게 안전하다.

지금 집을 사거나 전세를 구한다면 뭘 먼저 확인해야 할까

결론은 계약 전에 토지거래허가구역 여부와 대출 한도를 먼저 확인하는 것이다.

• 매물이 토지거래허가구역 안에 있는지, 실거주 의무가 있는지부터 확인한다.
• 집값 구간별로 6억·4억·2억원 대출한도가 다르니 미리 계산해본다.
• 전세라면 DSR 적용 여부와 소득 기준을 상담 전에 확인한다.
• 12월 중 나올 토지거래허가구역 연장 발표 일정을 체크해둔다.
• 공인중개사를 통해 해당 매물의 토허구역 지정 여부와 만료일을 서면으로 한 번 더 확인한다.
• 실거주 의무 기간과 예외 조건(근무지 이전, 질병 치료 등)을 계약 전에 미리 파악해둔다.

확인 항목	확인 방법
토허구역 지정 여부	국토부·지자체 홈페이지 고시 확인
대출 한도	은행 상담 또는 대출이자계산기로 사전 조회
실거주 의무	공인중개사 확인, 계약서 특약에 명시

이미 여러 건의 대출을 안고 있다면 채무통합대환대출로 묶어 DSR 부담을 낮추는 방법도 검토할 만하다. 실수요자라면 대출 여력부터 다시 계산해보는 게 순서다.

전세를 구할 때는 전세대출에 DSR이 적용된 이후 달라진 점도 같이 확인하면 좋다. 규제와 통계의 공식 기준은 국토교통부 발표를 참고하는 게 가장 정확하다.

자주 묻는 질문

아래 네 가지는 실제로 가장 많이 들어오는 질문을 정리한 것이다. 계약이나 대출 상담 전에 한 번씩 확인해두면 혼동을 줄일 수 있다.

토지거래허가구역이 연장되면 뭐가 달라지나요?

연장되면 해당 지역 주택 매매 때 실거주 목적 확인과 허가 절차가 그대로 유지돼 갭투자 성격의 거래가 계속 제한된다.

“정책이 시장을 이긴다”는 말은 무슨 뜻인가요?

규제와 세제·대출 정책을 강하게 유지하면 결국 집값 상승세를 정부가 꺾을 수 있다는 자신감을 표현한 답변이다. 다만 실제 집값은 발언 이후에도 올랐다.

지금 수도권에서 집을 사려면 대출 한도는 얼마인가요?

규제지역 기준으로 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지 주택담보대출이 가능하다.

국토부 장관이 바뀌면 10·15 대책도 풀리나요?

현재까지는 공급 확대와 기존 규제를 유지하는 방향이며, 토지거래허가구역 연장 여부만 연말 시장 상황을 보고 결정될 예정이다.

정리하면 “정책이 시장을 이긴다”는 자신감과 달리 서울 집값은 여전히 오르고 있고, 진짜 변화는 연말 토지거래허가구역 연장 발표에서 갈릴 가능성이 크다.

다음 글에서는 연장이 확정될 경우와 해제될 경우 각각 집값과 대출이 어떻게 움직일지 시나리오별로 짚어볼 예정이다. 여러분은 이번 발언을 어떻게 보셨나요, 정책이 결국 시장을 이길 거라고 생각하시나요.

특히 전세를 구하는 세입자라면 매매 시장보다 체감 속도가 느릴 수 있지만, DSR 적용 범위가 넓어지는 흐름 자체는 당분간 바뀌지 않을 가능성이 크다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록