종부세계산기 2026년 기준, 공시가격만 넣으면 바로 나오는 세금

작년에 공시가격이 오르면서 종부세 고지서를 받고 깜짝 놀랐던 1주택자라면, 올해는 미리 숫자로 확인해두는 게 낫다. 이 글은 2026년 11월 고지서를 받기 전에 종부세계산기로 내 세금을 미리 가늠해보려는 1세대 1주택자와 다주택자를 기준으로 정리했다.

국세청 홈택스 모의계산기에 공시가격만 넣으면 기본공제 9억 원(1세대 1주택은 12억 원), 공정시장가액비율 60%, 세율 0.5~2.7%가 자동 적용돼 예상 세액이 바로 나온다.

실제로 작년 공시가격을 넣어본 적이 있는데, 1세대1주택 신고 체크를 안 하면 공제가 9억으로 줄어 과세표준이 확 커지는 걸 보고 그 체크 하나가 얼마나 중요한지 느꼈다.

작년 기준으로 공시가격 14억 원 집 한 채를 1세대1주택으로 신고했을 때와 신고하지 않았을 때를 비교해보면, 과세표준이 1억 2천만 원이나 차이 나고 세액도 수십만 원 벌어졌다.

이 글을 끝까지 읽으면 아래 네 가지를 확인할 수 있다.

• 내가 종부세 대상인지, 공시가격 기준으로 바로 판단하는 법
• 기본공제와 공정시장가액비율이 과세표준에 어떻게 반영되는지
• 세율 구간별로 실제 세액이 얼마나 차이 나는지
• 2026년 세제개편안이 통과되면 내 세금이 얼마나 늘어나는지

종부세계산기 2026년 기준, 홈택스에서 어떻게 계산할까

종부세계산기는 국세청 홈택스에서 공시가격만 입력하면 예상 세액이 바로 나온다.

별도 프로그램을 설치할 필요 없이 웹에서 바로 모의계산이 가능하고, 보유 주택 수와 거주 여부만 정확히 체크하면 공제와 세율이 자동으로 반영된다. PC뿐 아니라 모바일 손택스 앱에서도 같은 메뉴로 들어가 계산할 수 있어 외출 중에도 확인이 가능하다.

• ① 국세청 홈택스 접속 후 ‘세금모의계산 → 종합부동산세’ 메뉴 진입
• ② 보유 중인 모든 주택의 공시가격을 합산해 입력(부부 공동명의라면 지분율대로 각자 입력)
• ③ 1세대1주택 여부, 보유기간, 연령(고령자 공제용) 체크
• ④ 결과 화면에서 과세표준과 예상 고지세액 확인

공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 주소만 넣으면 바로 조회된다. 종부세계산기를 쓸 때는 이 공시가격을 먼저 확인해두면 입력이 수월하다.

입력 전에 아래 네 가지 정보를 미리 메모해두면 모의계산이 한 번에 끝난다.

종부세계산기 입력 전 확인 목록

확인 항목	확인 방법
보유 주택 공시가격	부동산공시가격알리미에서 주소 조회
보유 주택 수와 지분율	등기부등본 또는 공동명의 계약서 확인
1세대1주택 해당 여부	세대원 전체 주택 보유 현황 확인
보유기간·연령	등기일자와 주민등록상 생년월일 확인

종부세 대상, 내 집 공시가격이 기준을 넘었을까

종부세 대상은 전국 주택 공시가격 합계가 9억 원, 1세대 1주택자는 신고 시 12억 원을 넘는 경우다.

과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산해 판단한다. 한 채만 있어도 공시가격이 높으면 대상이 될 수 있고, 여러 채를 가진 경우 합산 금액이 중요하다.

예를 들어 공시가격 11억 원 집 한 채만 가진 1세대1주택자는 12억 원 공제 기준에 못 미쳐 종부세 대상이 아니지만, 같은 사람이 공시가격 13억 원 집을 갖고 있다면 1억 원이 과세표준 산출 대상에 포함된다.

2026년 기본공제 기준(현행)

구분	기본공제액
일반(다주택·법인 등)	9억 원
1세대 1주택자(신고 시)	12억 원

여기서 자주 헷갈리는 부분이 있다. 1세대1주택 신고를 하지 않으면 공제가 9억 원만 적용돼 과세표준이 커지고 세액도 늘어난다. 종부세계산기로 미리 돌려볼 때 이 체크박스를 꼭 확인해야 한다.

아래 경우는 집을 두 채 이상 가져도 예외적으로 1세대1주택 혜택을 유지할 수 있으니, 해당된다면 신고 전에 꼭 챙겨야 한다.

• 부부 공동명의 1주택: 1세대1주택자 특례를 신청하면 둘 중 한 명을 대표로 과세할 수 있어 12억 공제와 고령자·장기보유 공제를 함께 받을 수 있다
• 일시적 2주택: 새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택자로 본다
• 상속주택: 상속 개시일로부터 5년 이내거나 지분이 일정 비율 이하면 주택 수 계산에서 빠질 수 있다
• 지방 저가주택: 수도권 밖 공시가격 3억 원 이하 주택 1채는 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있다

기본공제와 공정시장가액비율은 올해 어떻게 적용되나

2026년 현재 공정시장가액비율은 60%로, 과세표준은 (공시가격 합산 – 기본공제) × 60%로 계산된다.

공정시장가액비율은 2022년 이후 60%로 유지되고 있는데, 이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어난다. 모의계산 결과를 해마다 비교할 때는 공시가격 변동뿐 아니라 이 비율 변화도 함께 봐야 한다.

예를 들어 1세대1주택자가 공시가격 15억 원짜리 집 한 채를 갖고 있다면, 15억에서 12억을 뺀 3억 원에 60%를 곱해 과세표준은 1억 8천만 원이 된다. 이 값에 세율을 곱해야 실제 세액이 나온다.

다주택자라면 계산이 조금 더 커진다. 공시가격 합계가 20억 원인 다주택자는 일반 공제 9억 원을 뺀 11억 원에 60%를 곱해 과세표준이 6억 6천만 원이 된다.

같은 공시가격이라도 1세대1주택 공제(12억)를 받지 못하는 다주택자는 과세표준 구간 자체가 한 단계 이상 높아질 수 있다.

종부세 세율 구간표, 과세표준별로 얼마나 나올까

과세표준이 3억 원 이하면 0.5%, 94억 원을 넘으면 2.7%까지 세율이 단계적으로 올라간다.

2026년 주택분 종부세 세율(현행)

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억~6억 원	0.7%
6억~12억 원	1.0%
12억~25억 원	1.3%
25억~50억 원	1.5%
50억~94억 원	2.0%
94억 원 초과	2.7%

앞서 계산한 1세대1주택자의 과세표준 1억 8천만 원을 대입하면 3억 원 이하 구간인 0.5%가 적용돼 세액은 90만 원 수준으로 나온다.

다주택자의 과세표준 6억 6천만 원은 6억~12억 구간인 1.0%가 적용돼 세액은 660만 원 수준으로, 같은 20억 원대 공시가격이라도 1주택이냐 다주택이냐에 따라 체감 세금이 크게 달라진다.

여기에 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합산 최대 80%까지 받을 수 있다. 종부세계산기 결과에서 이 공제가 자동 반영됐는지 꼭 확인해야 한다.

또 하나 놓치기 쉬운 장치가 세부담 상한이다. 전년도에 낸 재산세와 종부세를 합한 금액보다 올해 세금이 1주택자는 150%, 다주택자는 300%를 넘지 않도록 상한을 두고 있어, 공시가격이 급등해도 세금이 한꺼번에 몇 배씩 뛰지는 않는다.

2026년 세제개편안, 앞으로 종부세는 어떻게 바뀔까

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안은 거주 1주택자 기본공제를 14억 원으로 올리고 세율도 단계적으로 인상하는 내용이다.

이 개편안은 2026년 9월 정기국회에 제출된 상태로, 국회 심의 결과에 따라 최종 확정 여부와 시행 시기가 달라질 수 있다. 통과되면 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%, 이후 단계적으로 더 오를 것으로 알려져 있다.

현행 vs 개편안(안) 비교 — 확정 전이므로 참고용

구분	현행	개편안(안)
거주 1세대1주택 공제	12억 원	14억 원
비거주 1주택 공제	12억 원	9억 원
과세표준 6억~12억 세율	1.0%	1.3%
과세표준 94억 초과 세율	2.7%	3.5%

이 개편안이 그대로 시행된다면 앞서 예로 든 공시가격 15억 원 1세대1주택자의 과세표준은 현재 1억 8천만 원에서, 공제 14억·비율 70%를 적용할 경우 7천만 원 수준으로 오히려 줄어들 수 있다.

반면 비거주 1주택자는 공제가 12억에서 9억으로 낮아져 같은 공시가격이라도 과세표준이 커지는 구조라, 실거주 여부에 따라 세 부담 방향이 반대로 움직인다는 점을 유의해야 한다.

개편안 수치는 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으니, 실제 시행 전에는 국세청 공식 발표로 다시 확인하는 게 안전하다.

종부세 납부기한 언제까지, 놓치면 어떻게 될까

종부세 고지서는 매년 11월에 발송되고, 납부기한은 12월 1일부터 15일까지다.

세액이 250만 원을 넘으면 6개월 안에 나눠 내는 분할납부도 가능하다.

세액이 250만~500만 원이면 250만 원을 초과하는 금액을 나눠 내고, 500만 원을 넘으면 절반 이상을 먼저 내고 남은 금액을 6개월 내 분납하는 방식이다.

기한을 넘기면 하루당 일정 비율의 가산세가 붙고 3%의 납부지연 가산세가 추가로 붙을 수 있으니, 고지서를 받으면 미리 종부세계산기 결과와 비교해보는 게 좋다.

홈택스에서 전자고지를 미리 신청해두면 종이 고지서보다 먼저 금액을 확인할 수 있고, 신용카드나 계좌이체로도 바로 납부할 수 있다.

목돈을 미리 마련해두고 싶다면 은행금리비교로 예적금 금리를 지금 확인해두는 것도 방법이다.

전세를 끼고 있는 다주택자라면 전세금보증보험 가입조건과 거절 사유도 함께 챙겨두면 세금 외 리스크까지 줄일 수 있고, 세입자 입장에서는 안심전세포털로 반환보증 가입조건을 미리 조회해보는 것도 도움이 된다.

자주 묻는 질문

종부세계산기는 어디서 쓸 수 있나요

국세청 홈택스(hometax.go.kr) 세금모의계산 메뉴에서 무료로 이용할 수 있다. 공시가격과 보유 현황만 입력하면 예상 세액이 바로 나온다.

1세대1주택 공제 12억 원은 자동으로 적용되나요

아니다. 1세대1주택자 신고를 별도로 해야 9억이 아닌 12억 공제가 적용된다. 신고를 안 하면 일반 공제 9억 원만 반영된다.

부부 공동명의 1주택도 12억 공제를 받을 수 있나요

받을 수 있다. 공동명의 1주택자는 매년 9월 신청 기간에 1세대1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 기준으로 12억 공제와 고령자·장기보유 공제를 함께 적용받을 수 있다. 신청하지 않으면 각자 9억 원씩, 총 18억 원 공제로 계산된다.

종부세와 재산세를 둘 다 내나요

네, 재산세를 먼저 낸 뒤 공시가격 기준을 넘는 부분에 대해 종부세가 추가로 부과된다. 이중과세를 막기 위해 재산세 납부액 일부는 종부세에서 공제해준다.

2026년 세제개편안은 언제부터 적용되나요

2026년 8월 발표돼 정기국회 심의 중이며, 통과 시 공정시장가액비율은 2027년부터 단계적으로 오를 예정이다. 확정 시행일은 국세청 공식 발표로 다시 확인해야 한다.

종부세계산기로 미리 숫자를 돌려보면 11월 고지서를 받았을 때 당황하지 않을 수 있다. 여러분은 올해 공시가격이 작년보다 얼마나 올랐나요? 댓글로 공유해주시면 다음 글에서 더 구체적인 사례로 다뤄보겠습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록