종부세 2026 개편안, 공제금액과 세율 몇 가지나 달라질까

종부세 2026년 개편안 소식이 나오자, 11월 고지서를 받기도 전부터 세금이 얼마나 오를지 걱정하는 사람이 많아졌다.

이 글은 주택을 한 채 이상 보유해 종합부동산세 대상인지 궁금한 사람과, 2026년 세제개편안으로 공제금액과 세율이 어떻게 달라지는지 알고 싶은 1세대1주택자와 다주택자를 위해 정리했다.

공제금액 12억원, 공정시장가액비율 60%, 납부기간 12월 1일부터 15일까지 같은 핵심 숫자부터 개편안 내용까지 순서대로 짚어본다.

예를 들어 공시가격 18억원짜리 아파트 한 채를 혼자 보유한 1세대1주택자라면, 현재 기준으로 공제금액 12억원을 뺀 6억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 3.6억원이 나오고 세율 0.7% 구간이 적용돼 대략 250만원 안팎의 종부세가 계산된다.

이렇게 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율, 세율이 어떻게 맞물리는지 미리 알아두면 고지서를 받고 당황할 일이 줄어든다.

종부세 과세 대상과 기준일, 나도 해당될까

매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 공제금액을 넘으면 종부세 대상이 된다.

종부세는 재산세와 별개로 국세청이 매기는 국세로, 한 사람이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 기준금액 초과분에만 부과한다.

2023년 세법 개정으로 조정대상지역 구분은 사라졌고, 지금은 보유 주택 수만으로 공제금액과 세율 구간이 나뉜다.

구분	기본공제금액
1세대 1주택자	12억원
다주택자·법인	9억원

부부가 한 채를 공동으로 보유한 경우에는 원칙적으로 각자 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 계산하지만, 매년 9월 신청하면 1세대1주택자 특례를 적용받아 단독 명의처럼 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 함께 받을 수도 있다.

신청을 놓치면 공동명의자 각각 9억원씩만 공제돼 오히려 세금이 더 나올 수 있으니 기한을 챙겨야 한다.

장기임대주택, 어린이집용 주택, 문화재주택처럼 세법이 정한 일부 주택은 합산배제 신고를 하면 종부세 계산 대상에서 빠진다.

• 임대사업자로 등록하고 일정 기간 이상 임대한 장기임대주택
• 어린이집으로 5년 이상 사용한 주택
• 문화재보호법상 지정문화재 또는 등록문화재 주택
• 사원용 주택 등 세법이 별도로 정한 주택

직접 홈택스에서 확인해보면 6월 1일 당일 등기부등본상 소유자로 남아 있는지가 핵심이라, 5월 말에서 6월 초 사이 매매 계약을 할 때는 잔금일을 하루만 조정해도 세금이 달라질 수 있다는 걸 중개 과정에서 직접 느꼈다.

전세로 거주 중이라면 종부세와는 무관하지만, 전세금을 지키려면 안심전세포털 조회방법과 반환보증 가입조건을 미리 챙겨두는 것도 안전하다.

종부세 공제금액과 세율, 지금 얼마나 내야 할까

공시가격 합산액에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고 여기에 세율을 적용한다.

계산 순서는 공시가격 합산 → 공제금액 차감 → 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준 확정 → 세율 적용 순이다.

보유 주택 수와 과세표준에 따라 세율은 0.5%에서 최고 5.0%까지 적용되며, 3주택 이상을 보유하고 과세표준이 12억원을 넘을 때만 중과 구간에 들어간다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상(과표 12억 초과)
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억원	0.7%	0.7%
6억~12억원	1.0%	1.0%
12억~25억원	1.3%	2.0%
25억~50억원	1.5%	3.0%
50억~94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

예를 들어 공시가격 20억원 아파트를 2주택자가 보유하고 있다면, 공제금액 9억원을 뺀 11억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 6.6억원이 나오고 세율 1.0% 구간이 적용돼 대략 660만원 수준의 종부세가 계산된다.

여기에 재산세 중복분 공제나 세부담 상한 적용 여부에 따라 실제 고지액은 달라질 수 있다.

세부담 상한은 전년도에 낸 재산세와 종부세를 합한 금액의 150%(3주택 이상 다주택자는 300%)를 넘지 않도록 막아주는 장치로, 공시가격이 갑자기 크게 오른 해에는 이 상한선 덕분에 실제 고지액이 단순 계산값보다 줄어드는 경우가 많다.

작년에 종부세 계산기에 공시가격만 입력하고 공정시장가액비율 60%를 따로 반영하지 않아서 실제보다 훨씬 큰 세액이 나온 적이 있다. 계산기마다 이 비율이 자동으로 들어가는지 다르니 결과를 받으면 공제금액과 비율이 제대로 반영됐는지 한 번 더 확인하는 게 안전하다.

종부세 2026년 세제개편안, 뭐가 달라지나요

2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안은 공정시장가액비율을 70%로 올리고 공제금액과 세율 구간도 함께 손보는 내용이다.

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 이 개편안을 확정해 발표했고, 2026년 9월 정기국회에 법률 개정안을 제출했다. 다만 이 글을 쓰는 지금까지는 국회 통과 전 정부안 단계라 수치가 최종 확정된 것은 아니다.

정부가 공정시장가액비율과 공제금액을 동시에 조정하려는 이유는 2025년 들어 수도권 아파트 공시가격이 가파르게 오르면서 1세대1주택 실거주자의 세 부담이 과도하다는 지적이 많았기 때문이다.

반대로 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리면 같은 공시가격이라도 과세표준 자체가 커지기 때문에, 공제금액 인상 효과를 일부 상쇄하는 구조라는 점도 함께 봐야 한다.

구분	현행(2026년 적용 중)	개편안(국회 심의 중)
공정시장가액비율	60%	70%
1세대1주택 공제	12억원	실거주 14억원·비거주 9억원
과표 6억~12억 세율	1.0%	1.3%
과세 기준	주택 수 기준	2028년부터 가액 기준 전환 추진

개편안이 그대로 통과된다면 적용 시점은 2026년 보유분이 아니라 법 공포 이후 과세기준일, 즉 이르면 2027년 6월 1일 보유분부터일 가능성이 높다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다.

과세 기준을 주택 수에서 보유 주택 전체의 가액 기준으로 바꾸는 방안은 2028년 시행을 목표로 별도로 논의되고 있어, 올해 당장 적용되는 변화와 혼동하지 않는 게 중요하다.

종부세 2026년 개편안이 그대로 국회를 통과하면 실거주 1주택자의 세금 부담은 줄고 비거주 1주택이나 다주택자는 공정시장가액비율 인상 때문에 세액이 늘어날 가능성이 크다. 확정 시점과 최종 수치는 기획재정부 발표나 국세청 공지로 다시 확인하는 게 정확하다.

종부세 납부 기간과 분납, 언제 어떻게 내나요

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부해야 하고, 세액이 250만원을 넘으면 최대 6개월까지 나눠 낼 수 있다.

고지서는 보통 11월 말에 발송되며, 홈택스나 손택스 앱에서 전자고지로 미리 받아볼 수도 있다.

구분	내용
납부세액 250만~500만원	250만원 초과 금액 분납 가능
납부세액 500만원 초과	납부세액의 50% 이하 분납 가능
분납 기한	납부기한으로부터 6개월 이내, 무이자

예를 들어 올해 종부세 고지액이 400만원이라면 250만원을 초과한 150만원까지는 당장 내지 않고 나눠낼 수 있어, 12월 15일까지 250만원을 먼저 내고 남은 150만원은 다음 해 6월 중순까지 무이자로 내면 된다.

고지액이 1,000만원이라면 전체의 50%인 500만원까지 분납 신청이 가능하다.

매년 12월 초가 되면 깜빡하고 기한을 넘기는 경우를 종종 보는데, 하루라도 늦으면 납부지연가산세가 붙으니 홈택스에서 전자고지 알림을 미리 설정해두는 걸 추천한다.

분납을 신청하려면 납부기한 안에 홈택스 홈페이지나 손택스 앱에서 ‘종합부동산세 분납신청’을 선택하거나, 관할 세무서에 분납신청서를 직접 제출하면 된다. 이 신청 기한을 넘기면 분납 혜택 없이 전액을 한 번에 납부해야 하므로 기한 관리가 특히 중요하다.

종부세로 목돈이 한꺼번에 빠져나가는 게 부담스럽다면 미리 정기예금특판 금리를 비교해 자금을 나눠 마련해두는 것도 방법이다.

종부세 모의계산과 고지서 확인, 어디서 하나요

홈택스나 손택스 앱에서 공시가격을 입력하면 종부세 예상액을 바로 모의계산해볼 수 있다.

모의계산을 이용할 때는 공시가격뿐 아니라 보유 주택 수, 1세대1주택 여부, 고령자·장기보유 공제 적용 여부까지 함께 입력해야 실제 고지액과 비슷한 값이 나온다.

공시가격만 넣고 나머지 항목을 비워두면 공제금액과 세부담 상한이 제대로 반영되지 않아 실제보다 훨씬 높게 나오는 경우가 흔하다.

• 모의계산: 홈택스 홈페이지 또는 손택스 앱 내 세금모의계산
• 고지서 확인: 홈택스 로그인 후 전자고지 내역 조회
• 문의: 국세청 고객센터 전화번호 126
• 불복 절차: 고지서를 받은 날로부터 일정 기간 안에 이의신청이나 과세전 적부심사 청구 가능

1. 국세청 홈택스에 접속해 공동인증서나 간편인증으로 로그인한다.
2. ‘세금모의계산’ 메뉴에서 종합부동산세를 선택하고 보유 주택 정보를 모두 입력한다.
3. 계산된 예상세액과 공제 내역, 세부담 상한 적용 여부를 함께 확인한다.
4. 11월 말 받은 고지서 금액과 모의계산 결과가 크게 차이 나면 관할 세무서에 문의한다.

자세한 불복 기한과 서류는 해마다 안내가 달라질 수 있어 국세청 홈택스 공지사항에서 최신 내용을 확인하는 게 정확하다.

납부 후 남은 자금을 어디에 둘지 고민된다면 은행금리비교 예적금 금리를 참고해 비교해보는 것도 방법이다.

자주 묻는 질문

종부세와 재산세는 어떻게 다른가요

재산세는 모든 부동산 소유자가 내는 지방세이고, 종부세는 공제금액을 넘는 고액 보유자만 추가로 내는 국세다. 이미 낸 재산세 중 일부는 종부세에서 공제되는데, 예를 들어 재산세로 100만원을 냈다면 종부세 계산 시 해당분을 빼고 순수하게 늘어난 부분만 추가로 부과하는 방식이라 이중과세 부담을 줄여주는 구조다.

1세대 1주택자는 종부세를 안 내도 되나요

보유 주택의 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 종부세 대상이 아니다. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 공시가격과 별개로 연령과 보유기간 조건을 따로 충족해야 받을 수 있는데, 만 60세 이상이면 연령별로 20~40%, 5년 이상 보유했다면 보유기간별로 20~50% 세액공제를 받을 수 있고 두 공제를 합쳐도 최대 80%까지만 적용된다.

종부세 분납 신청은 어떻게 하나요

납부세액이 250만원을 초과하면 홈택스나 관할 세무서에서 분납 신청서를 제출해 최대 6개월까지 이자 없이 나눠 낼 수 있다. 신용카드로도 종부세를 납부할 수 있지만 카드 수수료는 분납 여부와 별개로 적용되니 금액이 크다면 수수료까지 함께 비교해보는 게 좋다.

종부세 2026년 개편안은 언제 확정되나요

2026년 9월 정기국회에 제출된 정부안으로, 국회 심의와 의결을 거쳐야 확정된다. 적용 시점과 최종 수치는 국세청이나 기획재정부의 공식 발표로 다시 확인해야 한다.

정리하면 종부세 2026년 기준으로는 아직 공제 12억원, 공정시장가액비율 60%인 현행법이 적용되고 있고, 세제개편안이 국회를 통과하면 공제금액과 세율이 다시 바뀐다.

다음 글에서는 1세대1주택 장기보유·고령자 세액공제를 최대한 받는 조건을 더 자세히 다뤄보려 한다. 올해 고지서를 받아본 분들은 작년보다 세금이 늘었는지 줄었는지, 댓글로 한번 알려주시면 좋겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록