우선변제권 뜻과 실제로 쓰이는 상황

우선변제권 — 우선변제권이란 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매로 집이 넘어갔을 때 다른 채권자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있는 권리다.

어떤 뜻인가

우선변제권은 임차인이 대항력, 즉 점유와 전입신고를 갖추고 확정일자까지 받았을 때, 그 집이 경매나 공매로 넘어가 매각대금이 나뉘어질 때 자신의 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 이 제도가 있는 이유는 임차인의 보증금이 임차인 입장에서는 전 재산에 가까운 큰돈인 경우가 많은데, 집을 담보로 잡은 은행 등 다른 채권자들에게 밀려 한 푼도 못 받는 상황을 막기 위해서다. 순위는 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 다른 근저당권 등의 설정일과 비교해 정해진다.

실제로 언제 마주치나

이 권리는 집이 실제로 경매에 넘어갔을 때 배당표를 받아보는 순간 체감하게 된다. 법원이 경매를 진행하고 매각대금이 정해지면, 등기부에 있는 근저당권자나 전세권자와 임차인의 확정일자 날짜를 비교해 배당 순서를 정한 배당표가 나온다. 전세 계약을 할 때 공인중개사가 등기부등본상 근저당이 얼마나 있는지 확인하고 확정일자를 최대한 빨리 받으라고 권하는 이유도 바로 이 우선변제권 순위 때문이다.

예시로 보면

예를 들어 어떤 집에 은행 근저당이 먼저 설정되어 있고, 임차인이 보증금 2억 원으로 들어가 그보다 나중에 확정일자를 받았다고 하자. 이 집이 경매에서 낙찰되었을 때, 근저당이 확정일자보다 앞서므로 은행이 먼저 배당받고 남은 금액만 임차인에게 돌아가 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다. 만약 반대로 임차인이 은행 근저당보다 먼저 확정일자를 받아두었다면, 임차인이 보증금을 먼저 배당받고 남은 금액이 은행 몫이 된다. 이처럼 같은 보증금이라도 확정일자의 순서에 따라 실제로 돌려받는 금액이 크게 달라질 수 있다.

헷갈리는 것과의 구분

우선변제권과 최우선변제권은 이름이 비슷해 자주 혼동된다. 우선변제권은 확정일자를 기준으로 한 순위 배당이고, 최우선변제권은 보증금이 일정 기준 이하인 소액임차인에게 순위와 무관하게 일정 금액을 다른 채권자보다 무조건 먼저 배당해 주는 별도의 제도다. 소액 기준 금액과 최우선 배당액은 지역과 시행 시점에 따라 달라지므로, 해당 여부는 신청 시점의 기준으로 확인해야 한다.

놓치기 쉬운 점

우선변제권은 확정일자만 받는다고 완성되는 것이 아니라 대항력 요건인 점유와 전입신고까지 함께 갖추어야 발생한다는 점을 놓치기 쉽다. 또한 우선변제권의 순위는 받은 날짜를 기준으로 하지, 계약을 맺은 날짜를 기준으로 하지 않는다. 이사와 전입신고, 확정일자를 최대한 같은 날 몰아서 처리해야 그 사이에 다른 권리가 끼어들 틈을 줄일 수 있다는 점도 실무에서 중요하게 여겨진다.

직접 계산해 보시려면 전월세 전환 계산기를 이용하실 수 있습니다.

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