근저당권 — 근저당권은 채권자가 장래에 발생할 수 있는 채무까지 포함해 정해진 한도액 안에서 부동산을 담보로 확보하는 저당권이다.
어떤 뜻인가
일반적인 저당권은 특정한 금액의 채무 하나를 담보하기 위해 설정되고, 그 채무가 갚아지면 저당권도 함께 소멸하는 것이 원칙이다. 그런데 은행 대출처럼 잔액이 계속 오르내리는 채무 관계에서는 매번 저당권을 새로 설정하고 말소하는 것이 번거롭다. 근저당권은 이런 문제를 해결하기 위해 실제 채무액이 아니라 채권최고액이라는 한도를 미리 정해 놓고, 그 한도 안에서 채무가 늘어나든 줄어들든 하나의 저당권으로 계속 담보하도록 만든 제도이다. 채권최고액은 보통 실제 대출금보다 높게 설정되는데, 이는 이자나 연체금까지 함께 담보하기 위한 여유분을 두기 때문이다. 이 때문에 등기부에 적힌 채권최고액을 실제 빚의 액수로 오해하지 않아야 한다.
실제로 언제 마주치나
이 말은 주택을 담보로 대출을 받을 때, 그리고 그 주택을 사고팔거나 전월세로 거래할 때 등기부등본을 확인하는 과정에서 자주 마주친다. 매매나 전세 계약을 앞둔 사람이 등기부 을구를 열람하면 근저당권자와 채권최고액이 함께 기재된 것을 볼 수 있으며, 이는 그 부동산이 이미 담보로 잡혀 있다는 뜻이다. 대출을 받는 입장에서는 은행이 대출 실행과 동시에 근저당권을 설정하겠다고 안내하는 순간에 이 용어를 듣게 되고, 대출을 다 갚은 뒤에는 근저당권을 말소하는 절차를 별도로 밟아야 한다는 사실도 함께 알게 된다.
예시로 보면
예를 들어 매매가 5억 원인 아파트를 사면서 3억 원을 대출받는다고 하자. 은행은 실제 대출금 3억 원보다 높은 금액, 예를 들어 3억 6천만 원 정도를 채권최고액으로 설정해 근저당권을 등기하는 경우가 흔하다. 이는 이자 연체나 추가 비용이 생겼을 때를 대비한 여유분이지, 실제로 3억 6천만 원을 빌렸다는 뜻은 아니다. 이후 대출을 전액 상환하면 근저당권이 자동으로 사라지는 것이 아니라 말소 등기를 따로 신청해야 등기부에서 지워지므로, 상환을 마친 뒤에도 등기부에 근저당권이 그대로 남아 있는 경우가 실무에서 종종 발견된다.
저당권과의 구분
근저당권과 일반 저당권은 모두 부동산을 담보로 채권을 확보한다는 점에서는 같지만, 담보하는 대상과 소멸 방식이 다르다. 일반 저당권은 특정 채무 하나를 담보하며 그 채무가 전액 변제되면 저당권도 함께 소멸하는 것이 원칙이다. 반면 근저당권은 정해진 한도 안에서 채무가 계속 늘고 줄어드는 것을 전제로 하기 때문에, 채무를 한 번 다 갚았다고 해서 저절로 소멸하지 않고 계속 거래가 이어질 수 있다는 점에서 차이가 있다. 그래서 대출을 완전히 정리한 뒤에도 근저당권이 등기부에 남아 있을 수 있으며, 이를 지우려면 별도의 말소 절차가 필요하다.
놓치기 쉬운 점
채권최고액은 실제 대출 잔액보다 높게 설정되는 것이 일반적이므로, 등기부의 채권최고액만 보고 실제 빚의 규모를 판단하면 오해가 생길 수 있다. 매매나 전세 계약 전에는 근저당권이 남아 있는지, 있다면 실제 채무가 얼마나 남았는지를 매도인이나 임대인에게 확인하는 절차가 필요하다. 대출을 다 갚아도 말소 신청을 하지 않으면 등기부에 근저당권이 계속 남아 있으므로, 상환 후에는 말소 여부를 직접 확인하는 습관이 필요하다.
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