등기부등본 — 등기부등본은 부동산의 소유권과 근저당권 등 권리관계가 기록된 등기부의 내용을 그대로 옮겨 발급한 공적 서류이다.
어떤 뜻인가
부동산은 눈으로 보아서는 누가 소유자인지, 어떤 빚이 얼마나 걸려 있는지 알 수 없다. 이런 정보를 공적으로 관리하고 누구나 확인할 수 있도록 만든 장부가 등기부이며, 그 내용을 그대로 옮겨 발급한 서류가 등기부등본이다. 등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 표제부에는 부동산의 위치와 면적 같은 기본 정보가, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 근저당권이나 전세권처럼 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록된다. 계약을 앞둔 사람이 이 서류를 확인하는 이유는 상대방이 진짜 소유자가 맞는지, 그리고 부동산에 이미 다른 권리가 얼마나 설정되어 있는지를 계약 전에 파악하기 위해서이다.
실제로 언제 마주치나
이 서류는 부동산을 사고팔거나 전월세 계약을 맺기 직전, 그리고 대출을 받을 때 거의 예외 없이 등장한다. 공인중개사가 계약서를 쓰기 전에 등기부등본을 발급받아 보여주며 소유자와 권리관계를 설명하는 장면이 대표적이며, 임차인이 직접 인터넷 등기소를 통해 열람하거나 발급받아 확인하는 경우도 많다. 계약금을 넣기 직전, 잔금을 치르기 직전처럼 시점마다 다시 열람해 그 사이에 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것도 실무에서 흔히 이루어지는 절차이다. 은행에서 대출을 실행할 때도 담보로 잡을 부동산의 등기부등본을 확인해 다른 근저당권이 있는지를 살핀다.
예시로 보면
예를 들어 전세 보증금 3억 원짜리 계약을 앞두고 등기부등본을 열람했다고 하자. 갑구를 보니 계약하려는 상대방이 실제 소유자로 등록되어 있고, 을구를 보니 은행 근저당권이 채권최고액 1억 2천만 원으로 기재되어 있다면, 이 정보를 바탕으로 보증금이 안전하게 지켜질 수 있을지를 가늠해 볼 수 있다. 만약 잔금을 치르는 날 다시 등기부등본을 열람했는데 그 사이에 새로운 근저당권이 추가되어 있다면, 계약을 진행하기 전에 이 변화의 이유를 반드시 확인해야 한다. 이렇게 시점을 달리해 여러 번 열람하는 것이 실무에서 보증금을 지키는 기본적인 습관으로 여겨진다.
건축물대장과의 구분
등기부등본과 건축물대장은 둘 다 부동산에 관한 공적 서류이지만 담고 있는 정보의 성격이 다르다. 등기부등본은 소유권과 근저당권처럼 그 부동산을 둘러싼 권리관계를 보여주는 서류인 반면, 건축물대장은 건물의 구조나 용도, 면적, 위반건축물 여부처럼 물리적 현황을 보여주는 서류이다. 두 서류의 내용이 항상 일치하는 것은 아니어서, 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 다르거나 등기부에는 없는 위반건축물 사항이 건축물대장에만 표시되는 경우도 있다. 그래서 안전한 계약을 위해서는 등기부등본만이 아니라 건축물대장도 함께 확인하는 것이 바람직하다.
놓치기 쉬운 점
등기부등본은 열람하는 순간의 정보만을 담고 있으므로, 계약일과 잔금일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있다는 점을 잊기 쉽다. 그래서 중요한 거래일마다 다시 열람하는 습관이 필요하다. 갑구에 소유권 관련 다툼이나 가압류 같은 표시가 있다면 계약 전에 반드시 그 의미를 확인해야 하고, 을구의 채권최고액은 실제 채무액과 다를 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.
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