전월세상한제 — 전월세상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세의 인상률을 일정 범위 안으로 제한하는 제도이다.
어떤 뜻인가
임대료는 원래 임대인과 임차인이 자유롭게 협의해서 정하는 것이 원칙이다. 그런데 계약 만료 시점에 임대인이 시세를 이유로 보증금이나 월세를 큰 폭으로 올리면, 임차인은 그 인상분을 감당하지 못해 사실상 계속 거주할 권리를 포기해야 하는 상황에 놓일 수 있다. 전월세상한제는 이런 급격한 인상을 막기 위해 갱신 시점의 인상률에 상한선을 두는 제도이다. 다만 이 상한은 계약을 새로 시작하는 신규 계약에는 적용되지 않고, 기존 계약을 이어가는 갱신 상황에 한해서만 작동한다는 점이 핵심이다. 상한 비율 자체는 법과 지역 조례에 따라 달라질 수 있어 특정 숫자로 단정하기보다는 계약 시점에 확인해야 하는 값으로 다루어야 한다.
실제로 언제 마주치나
이 말은 계약갱신청구권을 행사해 재계약을 준비하는 과정에서 함께 등장하는 경우가 많다. 임대인이 갱신 계약서를 쓰면서 보증금이나 월세를 올리자고 제안할 때, 임차인이나 중개인이 상한 비율을 넘는지 아닌지를 계산해 확인하는 장면에서 이 용어가 쓰인다. 또한 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 전환하는 갱신 계약에서도 전환된 금액이 상한 범위 안에 있는지를 따질 때 등장한다. 지역별로 별도의 조례나 기준이 적용되는 경우도 있어, 같은 상황이라도 지역에 따라 계산 결과가 달라질 수 있다는 점도 실무에서 자주 확인되는 부분이다.
예시로 보면
예를 들어 기존 보증금이 2억 원인 전세 계약을 갱신한다고 하자. 상한 비율이 정해져 있다면 이번 갱신에서 올릴 수 있는 금액은 그 비율을 넘지 못하며, 임대인이 그보다 더 많이 올려달라고 요구해도 임차인은 상한을 근거로 거절할 수 있다. 반대로 임차인이 먼저 낮은 인상률로 합의해 준다면 상한보다 적게 올리는 것도 당연히 가능하다. 실제 계산에서는 기존 보증금과 월세를 환산해 하나의 기준으로 비교하는 절차가 필요할 수 있으므로, 단순히 금액만 비교하지 말고 환산 방식까지 함께 확인하는 것이 안전하다.
계약갱신청구권과의 구분
전월세상한제는 계약갱신청구권과 세트로 언급되는 일이 많지만 둘은 서로 다른 개념이다. 계약갱신청구권이 임차인에게 계약을 한 번 더 연장할 권리를 주는 제도라면, 전월세상한제는 그 연장 과정에서 임대료가 얼마나 오를 수 있는지를 제한하는 제도이다. 즉 갱신청구권이 거주 기간 자체를 보장하는 장치라면, 상한제는 그 기간 동안 부담해야 할 비용의 상승 폭을 보장하는 장치라고 구분할 수 있다. 신규 계약에는 상한제가 적용되지 않으므로, 임대인이 세입자를 새로 들이면서 시세대로 금액을 정하는 것 자체는 이 제도로 막을 수 없다.
놓치기 쉬운 점
상한제는 갱신 계약에만 적용되고 신규 계약에는 적용되지 않으므로, 임대인이 기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 들여 상한을 우회하려는 사례가 실무에서 문제로 지적되곤 한다. 보증금과 월세를 서로 전환하는 갱신에서는 계산 방식이 단순 비율 비교보다 복잡할 수 있어 착오가 생기기 쉽다. 상한 비율과 적용 범위는 법 개정이나 지역 조례에 따라 달라질 수 있으므로 계약 직전에 반드시 최신 기준을 확인해야 한다.
직접 계산해 보시려면 전월세 전환 계산기를 이용하실 수 있습니다.
다른 용어는 용어사전에서 찾아보실 수 있습니다.
