토허제 연장 국정감사 쟁점, 서울 전역 집값 지금 사도 될까?

올해 말 서울 전역에 걸린 토지거래허가구역 지정이 끝난다는 소식에 집을 알아보던 주변 사람들에게서 요즘 연락이 잦다.

풀리면 지금이라도 사야 하는 건지, 국정감사에서 나온 국토부 발언을 보면 그냥 연장될 것 같다는 말이 많아서다.

이 글은 2026년 10월 7일 국토교통부 국정감사에서 나온 토지거래허가구역, 즉 토허제 연장 쟁점을 서울 전역에서 내 집 마련을 고민하는 실수요자 기준으로 정리했다.

서울 전역과 경기 12개 지역에 걸린 토허제는 2026년 12월 말 지정 기한이 끝나지만, 국토부는 연장 쪽에 무게를 두고 있다.

구체적인 수치와 여야 공방, 체크리스트까지 순서대로 정리했으니 집을 알아보는 사람이라면 끝까지 읽어두면 도움이 된다. 실거주 목적 매수자뿐 아니라 전세를 안고 사두려는 투자 수요, 갈아타기를 준비하는 1주택자까지 모두 영향을 받는 사안이라 더 꼼꼼히 봐둘 필요가 있다.

토허제 연장 쟁점, 국정감사에서 왜 다시 불거졌나

서울 전역에 걸린 토지거래허가구역은 2026년 12월 말 지정 기한이 끝나 연장 여부가 이번 국감 최대 쟁점이 됐다.

토지거래허가구역, 흔히 토허제로 불리는 이 제도는 지정된 구역 안에서 집이나 땅을 살 때 실거주 목적인지 관청 허가를 받아야 거래할 수 있게 막는 규제다.

국토교통부는 2025년 10월 15일 대책에서 기존 강남·서초·송파·용산 4개구였던 적용 범위를 서울 나머지 21개구 전역과 경기 12개 지역으로 넓혔다.

이 확대 지정의 유효기간이 올해 12월 말로 끝나기 때문에, 그대로 풀리면 2년 가까이 묶여 있던 매물이 한꺼번에 시장에 나올 수 있어 국토부도 신중한 입장이다.

특히 확대 지정 이후에는 매매뿐 아니라 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자 방식의 매수도 사실상 막혀 있었기 때문에, 지정이 풀리는 순간 그동안 눌려 있던 갭투자 수요가 한꺼번에 되살아날 수 있다는 우려도 나온다.

시점	내용
2025년 10월 15일	토허제 적용을 서울 21개구·경기 12개 지역으로 확대
2026년 10월 7일	국정감사에서 홍지선 장관, 토허제 연장 가능성 시사
2026년 12월 말	확대 지정 기한 만료 예정(공식 발표 전)

토허제 구역에서 주택을 사려면 매수자가 직접 실거주하겠다는 자금조달계획과 입주 계획을 담은 서류를 관할 지자체에 제출하고 허가를 받아야 한다.

허가를 받은 뒤에도 통상 2년의 실거주 의무기간이 부여되며, 이 기간을 채우지 못하면 취득가액의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 부과될 수 있다. 아래 표로 핵심 의무만 다시 정리했다.

구분	내용
허가 절차	매매계약 전 자금조달계획서·입주계획 제출 후 지자체 허가
실거주 의무	통상 2년간 실제 거주, 전세 끼고 매수하는 방식 제한
위반 시 제재	이행강제금 부과 및 허가 취소 사유 발생 가능

국토부는 국정감사에서 뭐라고 답했나

홍지선 국토교통부 장관은 10월 7일 국감에서 토허제 수요가 있다며 서울 전역 토허제 연장 가능성을 열어뒀다.

홍 장관은 토지거래허가구역 지정 여부는 집값 상승률과 청약 경쟁률 등을 종합적으로 봐야 한다고 선을 그었다. 같은 날 국토부는 올해 수도권 주택 착공 목표인 26만8천가구 중 8월 기준 누적 착공이 8만6739가구(32.4%)에 그쳐 목표 달성이 어렵다고 인정했다.

다만 홍 장관은 연말까지 목표의 80~88% 수준까지는 달성할 것으로 전망했다.

하반기에 착공이 몰리는 계절적 특성과 공공주택 물량이 뒤늦게 반영되는 점을 감안한 수치로, 실적이 목표에 못 미치는 상황에서 공급 부족 우려가 커질수록 토허제 같은 수요 억제 수단을 쉽게 풀기 어렵다는 게 국토부 설명의 핵심이다.

공급이 더 늘어나기 전에 규제부터 풀면 매수 대기 수요가 한꺼번에 쏠려 집값을 자극할 수 있다는 논리다. 자세한 수치는 국토교통부 보도자료에서 확인할 수 있다.

구분	가구수	비율
연간 목표	26.8만가구	100%
8월 누적 실적	8.67만가구	32.4%
연말 전망(국토부)	약 21.4만~23.6만가구	80~88%

여당과 야당은 왜 정반대로 말할까

여당은 서울시의 토허제 해제가 집값을 띄웠다고 보고 야당은 대출규제가 외곽 집값까지 올렸다고 반박한다.

국감장에서 여당 의원들은 서울시가 지난해 토허제를 일시 해제한 시점에 집값이 뛰었다고 지적했다.

규제가 풀리자마자 매수 문의와 거래량이 동시에 늘었던 사례를 근거로, 서울 전역 토허제를 다시 풀면 같은 패턴이 반복될 수 있다는 주장이다.

야당 의원들은 반대로 DSR 등 대출규제 때문에 핵심지 수요가 막히자 상대적으로 규제가 느슨한 외곽 지역으로 매수세가 몰려 외곽 지역 집값까지 끌어올렸다고 맞받았다.

토허제 하나만 바라볼 게 아니라 대출 규제 전반의 효과를 같이 봐야 한다는 취지다.

공급 측면 쟁점도 함께 다뤄졌다. 용산공원 일대 유휴부지를 주택 공급 용지로 활용할 수 있는지, 탄천 주변 대체부지를 개발해 강남권 수요를 분산할 수 있는지가 질의에 올랐다.

다만 두 사안 모두 아직 구체적인 사업 일정이나 공급 물량이 확정되지 않은 검토 단계로, 당장 토허제 연장 여부와 직결되는 내용은 아니다.

구분	주장
여당	서울시 토허제 해제 이후 집값 상승 지적
야당	대출규제로 외곽 지역 집값까지 상승 반박
국토부	집값 상승률·청약 경쟁률 종합 판단 입장

서울 아파트값은 연말까지 어떻게 될까

서울 아파트 매매가는 86주 연속 올랐지만 강남3구와 용산은 이미 하락 전환했다.

홍 장관은 서울 아파트값이 86주 연속 상승했지만 강남3구와 용산구는 이미 마이너스로 돌아섰다고 설명했다. 연말로 갈수록 상승폭이 줄어들 것이라는 전망도 함께 내놨다. 다만 지역별 온도차는 뚜렷하다.

강남3구와 용산구는 토허제 확대 지정 이후 거래 자체가 눌리며 호가가 조정되는 모습인 반면, 마포·성동·광진 등 이른바 준핵심지는 상승폭이 둔화되는 선에서 보합세를 보이고 있고, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 야당 의원들이 지적한 대로 대출 규제의 풍선효과 속에서 완만한 상승세를 이어가고 있다.

이런 둔화의 배경에는 3단계 스트레스 DSR이 있는데, 수도권 대출에는 1.50%의 가산 금리가 붙어 실제 대출 가능액이 줄었다. 같은 연봉이라도 올해 초 대비 대출 한도가 수천만원 단위로 줄어드는 경우가 흔해지면서, 핵심지일수록 자금력이 더 중요한 변수가 됐다.

대출 규제가 집값에 미치는 영향은 부동산정책 대출규제 DSR 확대 글에서 더 자세히 다뤘고, 전세대출이 늘면서 세금 부담이 어떻게 바뀌는지는 전세대출 70조 급증과 종합부동산세 글에서 확인할 수 있다.

지금 집 사려는 사람이 확인할 것은 무엇인가

토허제 연장이 확정되기 전까지는 구역 여부와 대출 한도부터 먼저 확인하는 게 순서다.

실거주 목적이 아니면 지정 구역 안에서는 매매 계약 자체가 제한되므로, 매물을 보기 전에 구역 여부를 먼저 따져야 한다. 아래 체크리스트를 순서대로 확인하면 헛걸음을 줄일 수 있다.

항목	확인방법	왜 중요한가
토허제 구역 여부	국토교통부·지자체 공고문, 정부24에서 지역명 확인	허가 없이는 매매 계약이 제한됨
연장 발표 시점	국토교통부 보도자료, 관보 고시	12월 말 전후로 조건이 바뀔 수 있음
대출 한도(DSR)	은행 상담, 스트레스 DSR 3단계 적용 여부	수도권은 가산 금리로 한도가 줄어듦
실거주 요건	허가 신청 시 의무 거주 기간 확인	기간 못 채우면 제재 대상이 될 수 있음

예를 들어 전세로 거주하다 서울 외곽 아파트를 매수하려는 직장인이라면, 다음 순서로 점검하는 게 효율적이다.

1. 희망 매물 주소가 토허제 지정 구역에 포함되는지부터 확인한다.
2. 구역에 해당하면 실거주가 가능한지, 전세 낀 매수는 불가능하다는 점을 먼저 받아들인다.
3. 은행에서 스트레스 DSR 3단계 기준 실제 대출 가능액을 받아본다.
4. 허가 신청에 필요한 매매계약서, 자금조달계획서, 입주계획서를 미리 준비한다.
5. 12월 말 전후 국토부 발표를 확인해 연장 여부에 따라 계약 시점을 조정한다.

실제로 상담 현장에서 자주 나오는 실수는 다음과 같다.

• 구역 여부를 확인 안 하고 가계약금부터 넣는 실수
• 곧 풀린다는 소문만 믿고 매수 시점을 미루는 경우
• 스트레스 DSR 적용 여부를 계산 안 하고 대출 한도를 과대평가하는 경우
• 허가 신청 서류를 늦게 준비해 계약일을 놓치는 경우

특히 세 번째 실수는 가장 흔하면서도 되돌리기 어렵다. 매매 계약을 먼저 맺은 뒤 대출 한도가 예상보다 적게 나오면 계약금을 날리는 상황으로 이어질 수 있으므로, 계약 전에 반드시 은행에서 서면으로 한도를 확인받는 절차를 생략하지 않는 게 좋다.

자신의 대출 여력이 최근 얼마나 줄었는지는 서울시 부동산금융실태조사 청년 대출여력 글에서 비교해볼 수 있고, 대출이 막힌 상황에서 실수요자가 지금 해야 할 일은 집값은 오르는데 대출은 막혔다 글에서 정리했다.

자주 묻는 질문

토지거래허가구역으로 지정되면 뭐가 달라지나요?

지정 구역에서는 집이나 땅을 살 때 실거주 목적인지 관청 허가를 받아야 계약이 가능하다. 허가 없이 계약하면 효력이 없고 전세를 끼고 사는 매수 방식도 막힌다.

올해 말 토허제가 풀리면 바로 집을 사도 되나요?

지정이 풀려도 스트레스 DSR 3단계 등 대출 규제는 그대로 적용된다. 규제 해제와 대출 가능 여부는 별개이므로 은행 상담으로 실제 한도를 먼저 확인하는 게 안전하다.

토허제 연장 여부는 언제 공식 발표되나요?

2026년 10월 국정감사에서는 연장 가능성만 언급됐고 공식 고시는 아직 나오지 않았다. 국토교통부 보도자료나 관보 고시를 통해 연말 전후로 확정될 것으로 보인다.

토허제와 스트레스 DSR은 같은 규제인가요?

서로 다른 규제다. 토허제는 거래 자체를 허가받아야 하는 제도이고, 스트레스 DSR은 대출 한도를 계산할 때 가산 금리를 적용해 빌릴 수 있는 돈을 줄이는 제도다.

정리하면 서울 전역 토허제는 올해 말 종료를 앞두고 있지만 국토부는 연장 쪽 신호를 분명히 냈고, 실제 매수 여부는 규제 해제가 아니라 대출 한도와 실거주 계획을 먼저 따져야 할 문제다.

구역 지정이 유지되든 풀리든 스트레스 DSR은 그대로 적용되는 만큼, 규제 완화 소식에만 기대어 움직이기보다는 자신의 자금 계획부터 다시 점검하는 편이 안전하다.

다음 글에서는 토허제 연장이 최종 확정되면 지역별로 어떤 변화가 생기는지 구체적으로 짚어볼 예정이다.

여러분은 올해 말 토허제가 연장된다면 내 집 마련 계획을 어떻게 조정하실 건가요?

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록