양도세계산기 2026년 기준, 보유기간과 주택수만 넣으면 바로 계산

작년에 집을 팔고 나서 등기 치기 전날까지 양도세계산기를 붙잡고 숫자를 몇 번이나 다시 넣어본 적이 있다. 필요경비 하나를 빼먹었더니 예상 세액이 300만원 가까이 차이가 났다.

이 글은 1주택자든 다주택자든 올해 집이나 분양권을 팔 계획이 있어 미리 세액을 가늠해보려는 사람을 대상으로, 2026년 11월 현재 기준을 정리했다.

12억원 비과세 기준, 보유 2년, 중과 유예 종료일 2026년 5월 9일, 숫자 3개만 기억하면 10분 안에 대략적인 세액을 뽑아낼 수 있다.

예를 들어 2019년에 6억원에 산 아파트를 2026년에 9억원에 판다고 가정해보자. 보유기간 7년, 1세대 1주택, 양도가액이 12억원 이하라 비과세 구간에 들어가는지부터 확인하는 게 첫 단계다.

반대로 같은 조건의 집을 2주택자가 판다면 기본세율에 중과까지 더해져 세금 차이가 수백만원에서 수천만원까지 벌어질 수 있어, 이번 글에서는 두 경우를 나란히 비교해본다.

양도세계산기로 뭘 확인할 수 있나요

양도세계산기는 취득가액, 양도가액, 보유기간, 주택 수 네 가지만 넣으면 예상 세액을 바로 보여준다.

국세청 홈택스의 세금모의계산 메뉴에 있는 양도소득세 자동계산 서비스가 대표적이고, 로그인 없이도 이용할 수 있다. 민간 부동산 사이트의 양도세계산기도 같은 방식으로 작동하지만, 세율이나 공제율 업데이트가 늦은 곳도 있어 날짜를 한 번 확인하는 게 좋다.

직접 입력해보니 중개수수료나 법무사 비용 같은 필요경비 영수증을 안 챙기면 계산기 결과와 실제 신고 세액이 꽤 벌어졌다. 필요경비는 보관해둔 영수증 기준으로 입력해야 정확하다.

입력 항목	예시 값	비고
취득가액	6억원	매매계약서 기준
양도가액	9억원	실거래가 기준
보유기간	7년	등기접수일부터 양도일까지
필요경비	약 2,000만원	중개수수료·법무사비·취득세 등 합산

입력하기 전에 미리 챙겨두면 좋은 서류는 취득·양도 각각의 매매계약서, 중개수수료 영수증, 법무사 비용 영수증, 취득세 납부 확인서, 그리고 샷시 교체나 리모델링처럼 자본적 지출로 인정받을 수 있는 공사 영수증이다.

영수증을 챙기지 못하면 필요경비로 인정받지 못해 결과가 실제보다 높게 나올 수 있다.

1세대 1주택 비과세 기준은 얼마인가요

양도가액 12억원 이하 1세대 1주택은 보유 2년을 채우면 양도세가 전액 비과세된다.

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 2년 거주 요건도 함께 봐야 한다. 12억원을 넘는 고가주택은 12억원까지는 비과세되고, 초과한 금액에 대해서만 세금을 매긴다.

요건	기준
보유기간	2년 이상
거주기간	취득 당시 조정대상지역이면 2년
양도가액	12억원 이하 비과세, 초과분만 과세
세대 요건	1세대 1주택(일시적 2주택 등 특례는 별도 확인)

일시적 2주택자는 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 팔면 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받을 수 있다.

다만 신규 주택을 취득할 당시 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있었다면 처분 기한이 더 짧게 적용되는 경우도 있어, 계약 전에 취득 시점과 당시 지역 지정 여부를 함께 확인해야 한다.

상속주택이나 농어촌주택처럼 주택 수 계산에서 제외되는 특례도 있으니 보유 중인 주택이 두 채 이상이라면 각각의 취득 경위를 따로 정리해두는 게 좋다.

앞서 예로 든 6억원에 사서 9억원에 판 아파트라면 양도가액이 12억원 이하이므로 1세대 1주택이고 보유 2년을 채웠다면 양도차익 3억원 전체가 비과세 대상이다.

반대로 같은 집을 15억원에 판다면 12억원까지는 비과세, 전체 차익 중 12억원을 넘는 비율에 해당하는 차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용한 뒤 과세표준을 계산한다.

일시적 2주택이나 상속주택처럼 예외 규정이 겹치면 양도세계산기만으로 판단하기 어렵다. 이런 경우는 국세청 홈택스 상담이나 세무사 확인을 먼저 받는 게 안전하다.

보유기간별 세율과 장기보유특별공제는 어떻게 다른가요

2년 이상 보유하면 기본세율 6~45%가 적용되지만, 2년을 못 채우고 팔면 세율이 크게 뛴다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	–
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

보유기간이 2년 안 되면 왜 손해인가요

주택과 조합원입주권은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 단일세율이 적용된다.

분양권도 지역과 무관하게 1년 미만 70%, 1년 이상은 60%로 과세된다. 급히 팔아야 하는 사정이 아니면 2년을 채우는 쪽이 세금 차이가 크다.

• 보유 1년 미만: 70% 단일세율 (주택·조합원입주권·분양권 공통)
• 보유 1년 이상 2년 미만: 60% 단일세율
• 보유 2년 이상: 과세표준 구간별 기본세율(6~45%) 적용

1세대 1주택으로 12억원을 넘는 부분에는 장기보유특별공제도 걸린다. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 더해 최대 80%(10년 이상 보유·거주)까지 공제되고, 1세대 1주택이 아니면 보유기간만 연 2%씩 최대 30%(15년)가 적용된다.

보유기간	1세대1주택 공제율(보유+거주 각 4%)	일반 공제율(연 2%)
3년	24%	6%
5년	40%	10%
7년	56%	14%
10년 이상	80%	20%
15년 이상	80%(동일)	30%

가령 양도차익 중 과세 대상이 3억원이고 보유·거주 7년을 채운 1세대 1주택 초과분이라면 장기보유특별공제 56%를 뺀 약 1억 3,200만원이 과세표준이 된다.

여기에 세율표를 적용하면 35% 구간에 걸려 누진공제 1,544만원을 뺀 금액이 산출세액으로 계산된다. 같은 조건에서 보유·거주 기간이 3년에 그친다면 공제율이 24%로 줄어 과세표준이 더 커지고 세액도 함께 늘어난다.

다주택자는 지금 양도세 중과를 얼마나 내나요

2026년 5월 9일부로 다주택자 중과 유예가 끝나 세율이 20~30%포인트 더 붙는다.

정부가 2026년 2월 추가 연장은 없다고 발표했고, 관련 소득세법 시행령도 그대로 시행됐다. 최근 집값이 오른 지역일수록 중과까지 겹쳐 체감 세금 부담이 커졌다는 이야기가 많이 나오는 배경이기도 하다.

주택 수	중과 가산율
2주택	기본세율 + 20%포인트
3주택 이상	기본세율 + 30%포인트

예를 들어 과세표준이 1억 5,000만원인 3주택자가 중과 유예 기간에는 기본세율 35%만 적용받아 산출세액이 약 3,706만원이었다면, 유예 종료 후에는 30%포인트가 더해진 65% 세율이 적용돼 산출세액이 9,000만원을 훌쩍 넘는다.

같은 양도차익이라도 매도 시점이 유예 종료일 전후로 갈리면 세액이 두 배 이상 차이 날 수 있다는 뜻이다. 장기보유특별공제도 1세대 1주택이 아니면 연 2%씩만 쌓이기 때문에 다주택자는 공제 효과도 상대적으로 작다.

2026년 5월 9일 이전에 정식 계약서를 쓰고 계약금을 실제로 받은 경우는 예외다.

기존 규제지역(강남3구·용산구)은 2026년 9월 9일까지, 그 외 신규 규제지역은 2026년 11월 9일까지 잔금과 등기를 마쳐야 중과를 피할 수 있다고 안내돼 있다.

날짜가 임박한 사안이라 해당 지역 거래라면 세무서나 세무사를 통해 서둘러 재확인이 필요하다.

• 계약서에 계약일과 계약금 지급일이 2026년 5월 9일 이전으로 명시돼 있어야 한다
• 계약금이 실제로 계좌로 입금된 내역이 남아 있어야 한다
• 규제지역별로 잔금·등기 기한이 다르므로 매도 대상 주택의 지역 지정 여부를 다시 확인해야 한다

양도세계산기는 어디서 어떻게 쓰나요

국세청 홈택스 세금모의계산 메뉴의 양도소득세 자동계산을 이용하면 로그인 없이 무료로 계산할 수 있다.

• 홈택스 접속 후 세금종류별 서비스에서 세금모의계산 선택
• 양도소득세 자동계산 메뉴 진입
• 취득일·양도일, 취득가액·양도가액 입력
• 주택 수, 보유·거주기간, 1세대1주택 여부 체크
• 필요경비(중개수수료, 법무사비, 취득세 등) 입력 후 결과 확인

PC 홈택스 외에 모바일 손택스 앱에서도 같은 세금모의계산 메뉴를 제공해 외부에서 급하게 확인할 때 유용하다.

다만 일시적 2주택이나 상속주택 합산처럼 복잡한 특례가 섞인 경우는 모바일 화면에서 입력 항목을 빠뜨리기 쉬워 가능하면 PC 화면으로 다시 확인하는 걸 권장한다.

써보니 가장 자주 하는 실수는 필요경비를 빼먹거나 조정대상지역 거주요건 체크를 건너뛰는 것이었다. 두 항목만 제대로 넣어도 계산 결과와 실제 신고 세액 차이가 크게 줄었다.

여러 매도 시나리오를 비교하고 싶다면 보유기간이나 매도 시점을 바꿔가며 반복해서 계산해보는 것도 방법이다. 예를 들어 올해 바로 파는 경우와 1년 더 보유해 장기보유특별공제율을 높이는 경우를 나란히 계산해보면 실제 체감되는 절세 효과를 가늠할 수 있다.

목돈을 받은 뒤 보관할 곳을 고민한다면 정기예금특판 금리 지금 얼마인지 비교해보는 것도 방법이고, 다음 집을 대출로 구할 계획이라면 대출금리 2026년 지금 얼마인지 글도 함께 참고하면 도움이 된다.

양도세 신고는 언제까지 해야 하나요

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 가산세를 피할 수 있다.

기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 더해지고, 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 별도로 신고·납부해야 한다.

무신고 가산세는 일반적으로 산출세액의 20%, 고의적인 부당무신고로 판단되면 40%까지 올라가고, 납부지연 가산세는 미납 기간에 비례해 하루 0.022%씩 쌓인다.

예를 들어 산출세액이 3,000만원이라면 지방소득세 300만원을 더해 총 3,300만원을 준비해야 하고, 신고를 두 달 넘겨 미뤘다면 여기에 가산세가 추가로 붙는다.

양도세계산기 자주 묻는 질문

양도세계산기 결과와 실제 신고 세액이 다를 수 있나요

네, 필요경비나 특례 공제를 빠뜨리면 차이가 날 수 있어 참고용으로만 쓰는 게 안전하다. 특히 리모델링 공사비처럼 자본적 지출로 인정받을 수 있는 항목을 놓치면 세액이 실제보다 높게 나오는 경우가 많고, 반대로 조정대상지역 거주요건을 빠뜨리고 입력하면 비과세 대상인데도 과세로 잘못 표시되기도 한다. 최종 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 확인을 한 번 더 거치는 게 좋다.

1세대 1주택인데 양도가액이 12억원을 넘으면 전액 과세되나요

아니다, 12억원까지는 비과세고 그 초과분만 과세표준에 들어간다. 예를 들어 양도가액이 15억원이면 전체 차익 중 12억원에 해당하는 비율(80%)은 비과세되고, 나머지 20%에 해당하는 차익에만 장기보유특별공제와 세율을 적용한다.

다주택자 중과 유예가 다시 연장될 수 있나요

정부가 2026년 2월 추가 연장은 없다고 밝혔고 2026년 5월 9일부로 유예가 종료됐다. 과거에도 중과 유예가 여러 차례 연장된 전례가 있어 완전히 배제할 수는 없지만, 세제는 국회 논의로 바뀔 수 있어 거래 전 공식 발표를 다시 확인하는 게 좋다. 잔금일을 몇 주 앞두고 세법이 바뀌는 사례도 있었던 만큼 계약서에 관련 특약을 넣어두는 것도 방법이다.

양도세 신고 기한을 넘기면 어떻게 되나요

양도일이 속한 달 말일부터 2개월이 지나면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 함께 붙는다. 무신고 가산세는 산출세액의 20%, 부당무신고는 40%까지 적용될 수 있고, 납부지연 가산세는 미납 기간에 비례해 매일 0.022%씩 추가된다. 양도소득세의 10%인 지방소득세도 별도로 챙겨야 한다.

양도소득 기본공제는 무엇인가요

과세표준을 구하기 전에 연 250만원을 양도소득에서 기본공제로 먼저 빼준다. 한 해에 여러 건을 양도했다면 전체 양도소득을 합산한 뒤 250만원을 딱 한 번만 공제하므로, 같은 해에 여러 채를 순차적으로 정리할 계획이라면 매도 순서와 시점을 조율해볼 필요가 있다.

정리하면 양도세계산기는 보유기간, 주택 수, 12억원 비과세 기준, 중과 유예 종료일 네 가지 숫자만 넣어도 큰 그림을 보여준다. 다음 글에서는 1세대 1주택 특례와 일시적 2주택 요건을 더 자세히 다뤄볼 계획이다.

여러분은 양도세계산기로 미리 세액을 가늠해보셨나요? 실제 신고 때 예상과 많이 달랐던 경험이 있다면 댓글로 공유해주시면 다음 글에 참고하겠습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록