계약갱신청구권 — 계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간 만료를 앞두고 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 특별한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 한 임차인의 권리이다.
어떤 뜻인가
원래 임대차 계약은 기간이 끝나면 임대인과 임차인이 새로 협의해야 갱신되는 것이 원칙이다. 임대인이 재계약을 원하지 않으면 임차인은 이사를 준비할 수밖에 없었고, 이 과정에서 임차인은 계속 거주할지 여부를 스스로 결정하기 어려운 처지에 놓였다. 계약갱신청구권은 이런 불균형을 줄이기 위해 도입된 제도로, 임차인이 갱신을 원한다는 의사를 밝히면 임대인이 정당한 사유 없이는 거절하지 못하게 만든다. 다만 이 권리는 무제한으로 반복 사용할 수 있는 것이 아니라 정해진 횟수 안에서만 행사할 수 있고, 임대인이 실거주 등 법이 인정하는 사유를 들면 거절도 가능하다. 즉 임차인을 무조건 보호하는 제도가 아니라 임대인과 임차인 양쪽의 사정을 함께 고려한 절충적 장치에 가깝다.
실제로 언제 마주치나
이 말은 전세나 월세 계약 기간이 끝나갈 무렵, 임대인이 재계약 의사를 묻거나 임차인이 먼저 연장을 요청하는 상황에서 등장한다. 특히 임대인이 계약 만료를 앞두고 보증금이나 월세를 크게 올리려 하거나, 다른 세입자를 들이려 할 때 임차인이 갱신청구권을 언급하며 계약 유지를 요구하는 경우가 많다. 반대로 임대인이 본인이나 직계존비속이 실제로 거주할 계획이라며 갱신을 거절하는 사례도 흔하게 발생한다. 부동산 중개 과정에서도 계약서를 새로 쓸 때 이미 갱신청구권을 한 차례 사용한 계약인지 아닌지를 확인하는 절차가 들어가며, 이는 다음 갱신 가능 여부를 가르는 중요한 기준이 된다.
예시로 보면
예를 들어 보증금 3억 원에 전세로 2년을 거주한 세입자가 있다고 하자. 계약 만료가 다가올 때 이 세입자가 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 계약을 한 번 더 연장해 주어야 한다. 이때 임대인이 보증금을 대폭 올려 사실상 재계약을 포기하게 만드는 방식은 제한을 받을 수 있는데, 인상 폭을 얼마나 제한할지는 전월세상한제 등 별도 제도와 함께 살펴야 한다. 만약 임대인이 갱신을 한 번 받아들였다면, 그다음 만료 시점에는 같은 권리를 다시 쓸 수 없는 것이 원칙이므로 세입자 입장에서는 이번이 마지막으로 보장받는 연장 기회라는 점을 염두에 두고 이후 거주 계획을 세워야 한다.
묵시적 갱신과의 구분
계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 둘 다 계약이 연장된다는 결과는 비슷하지만 성립 방식이 다르다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 양쪽 모두 만료 전에 별다른 의사표시를 하지 않았을 때 기존 조건 그대로 계약이 자동으로 이어지는 것이고, 계약갱신청구권은 임차인이 명시적으로 갱신을 요구해야 성립한다는 점에서 다르다. 또한 묵시적 갱신으로 연장된 계약과 갱신청구권을 행사해 연장된 계약은 이후 임차인이 계약을 해지할 수 있는 시점이나 조건에서도 차이가 날 수 있으므로, 두 개념을 같은 것으로 혼동하지 않아야 한다.
놓치기 쉬운 점
갱신청구권은 임차인이 의사표시를 해야만 발생하므로 만료일이 다가오는데 아무 말도 하지 않으면 권리를 놓칠 수 있다. 임대인의 실거주 거절이 나중에 허위로 드러나면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 장치도 함께 마련되어 있으므로, 거절 사유가 석연치 않다면 근거를 남겨두는 것이 좋다. 행사 가능 기간과 인상률 상한처럼 구체적인 수치는 시점에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 반드시 최신 기준을 확인해야 한다.
직접 계산해 보시려면 전월세 전환 계산기를 이용하실 수 있습니다.
다른 용어는 용어사전에서 찾아보실 수 있습니다.
