선순위 채권 — 선순위 채권이란 하나의 부동산에 여러 채권자가 걸려 있을 때, 등기된 순서나 법이 정한 순위에 따라 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리가 붙은 채권을 이른다.
어떤 뜻인가
부동산 하나에 근저당권, 전세권, 가압류 같은 권리가 동시에 여러 개 걸리는 일은 드물지 않다. 문제는 그 부동산을 팔거나 경매로 넘겨 돈으로 바꿨을 때, 모든 채권자에게 돌아갈 돈이 부족한 경우다. 이때 누가 먼저 받고 누가 못 받는지를 가르는 기준이 순위다. 등기부에 먼저 기재된 권리가 원칙적으로 앞선 순위를 가지며, 이런 권리를 선순위 채권이라 부른다. 즉 선순위냐 후순위냐는 채권의 크기나 중요도가 아니라 등기된 시점으로 갈린다.
실제로 언제 마주치나
전세 계약을 앞두고 등기부등본을 뗄 때 이 말을 가장 먼저 마주친다. 집주인이 은행에서 이미 대출을 받아 근저당권이 설정돼 있다면, 그 근저당권이 세입자의 전세보증금보다 선순위가 된다. 경매가 진행 중인 물건에 입찰하려는 사람도 매각물건명세서에서 선순위 채권 목록을 확인하게 된다. 부동산을 담보로 추가 대출을 받으려는 집주인 입장에서도, 은행이 기존 선순위 채권이 얼마나 되는지부터 따져 대출 가능 여부를 판단한다.
예시로 보면
예를 들어 시세 5억짜리 집에 은행 근저당권 3억이 먼저 설정돼 있고, 그 뒤에 세입자가 보증금 2억으로 전세 계약을 맺었다고 하자. 이 집이 경매로 넘어가 4억에 팔렸다면, 선순위인 은행이 3억을 먼저 가져가고 세입자는 남은 1억만 받게 된다. 순서가 반대로, 세입자가 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 선순위가 됐다면 세입자가 2억을 먼저 받고 은행이 남은 2억만 가져간다. 이처럼 같은 금액이라도 순위가 어디에 있느냐에 따라 돌려받는 돈이 크게 달라진다.
헷갈리는 것과의 구분
선순위 채권은 흔히 근저당권 같은 담보물권과 헷갈리는데, 담보물권은 권리의 종류이고 선순위는 그 권리들 사이의 순서를 가리키는 개념이라는 점이 다르다. 즉 근저당권도 후순위일 수 있고 가압류도 선순위일 수 있다. 또 말소기준권리와도 자주 혼동되는데, 말소기준권리는 경매에서 어떤 권리를 지우고 어떤 권리를 남길지 가르는 별도의 개념이고, 선순위 채권은 배당 순서를 정하는 개념이라 쓰임이 다르다.
놓치기 쉬운 점
등기부등본은 계약 시점 하루 전이 아니라 잔금을 치르는 당일에도 다시 확인하는 습관이 안전하다. 계약 이후 잔금 전 사이에 새로운 근저당권이 설정돼 순위가 뒤바뀌는 경우가 실제로 있기 때문이다. 채권 금액만 보지 말고 등기 날짜와 시각까지 비교해야 순위를 정확히 판단할 수 있다. 확정일자와 전입신고만으로 안심하지 말고, 그 시점에 이미 앞서 있는 권리가 있는지부터 확인하는 순서가 맞다.
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