DTI 뜻과 실제로 쓰이는 상황

DTI — DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)란 대출자의 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

어떤 뜻인가

은행이 돈을 빌려줄 때 집값만 보는 것이 아니라, 그 사람이 매달 벌어들이는 소득으로 대출금을 실제로 갚아나갈 수 있는지도 함께 따진다. 이때 쓰는 지표가 DTI다. 연 소득 대비 한 해 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자의 합이 어느 정도 비율인지를 계산해, 그 비율이 일정 기준을 넘지 않아야 대출을 내준다. 소득이 높을수록 같은 집값이라도 더 많은 대출을 받을 여지가 생기고, 소득이 낮으면 집값이 감당할 만해 보여도 대출 한도가 줄어들 수 있다. LTV가 담보의 가치를 보는 지표라면 DTI는 사람의 상환 능력을 보는 지표라는 점에서 접근 방식 자체가 다르다.

실제로 언제 마주치나

주택담보대출을 신청할 때 은행이 소득증빙 서류를 요구하는 이유가 바로 이 DTI를 계산하기 위해서다. 근로소득자는 원천징수영수증이나 급여명세서, 자영업자는 소득금액증명원 같은 서류를 제출해 소득을 증빙한다. 기존에 다른 대출이 있는 사람이라면, 그 대출의 원리금까지 합산해 DTI를 계산하기 때문에 신규 대출 한도가 예상보다 줄어드는 경우를 이 과정에서 자주 마주친다. 정부가 대출 규제를 강화할 때 DTI 기준을 낮추거나, 총부채원리금상환비율 같은 더 넓은 개념으로 확대 적용하는 소식도 뉴스에서 자주 다뤄진다.

예시로 보면

예를 들어 연 소득이 6천만 원인 사람에게 적용되는 DTI 기준이 40%라고 가정해보자. 이 경우 한 해 동안 상환해야 할 원리금 총액이 2천4백만 원을 넘지 않는 범위에서만 대출이 허용된다. 이미 다른 대출로 매년 원리금 1천만 원을 갚고 있다면, 새로 받을 주택담보대출의 연간 원리금 상환액은 1천4백만 원을 넘지 않는 선에서 정해지고, 그 금액에 맞춰 대출 만기와 금리를 감안한 실제 대출 가능 금액이 역산된다. 소득이 같아도 만기를 길게 잡아 매년 갚는 원리금을 줄이면 대출 한도가 늘어나는 것도 이런 계산 구조 때문이다.

헷갈리는 것과의 구분

DTI는 LTV와 짝을 이뤄 언급되지만 계산 기준이 다르다는 점은 앞서 다룬 대로다. 또 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 개념과도 자주 혼동되는데, DTI는 대체로 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자만 반영하는 반면, DSR은 신용대출을 포함한 모든 대출의 원금과 이자를 합산해 더 넓게 계산하는 지표로 구분되는 것이 통상적인 설명이다. 다만 구체적으로 어떤 대출과 어떤 항목까지 포함되는지는 시기와 정책에 따라 달라질 수 있어, 자신에게 적용되는 정확한 기준은 대출 신청 시점에 은행을 통해 확인해야 한다.

놓치기 쉬운 점

DTI를 계산할 때는 세전 소득과 세후 소득 중 어느 쪽을 기준으로 삼는지, 마이너스통장이나 카드론 같은 다른 채무까지 포함되는지가 실제 한도에 크게 영향을 준다. 프리랜서나 자영업자는 소득 증빙 방식이 근로소득자와 달라 신고 소득이 실제 벌이보다 낮게 잡히면 DTI 기준을 통과하지 못해 대출 한도가 줄어드는 경우가 흔하다. 대출을 계획하고 있다면 미리 국세청 소득금액증명이나 건강보험료 납부 내역 같은 서류로 소득을 어떻게 증빙할지부터 점검해두는 편이 실제 상담에서 유리하다. 정확한 적용 비율과 산정 방식은 제도에 따라 달라지므로 신청 시점에 반드시 확인해야 한다.

직접 계산해 보시려면 대출 이자 계산기를 이용하실 수 있습니다.

다른 용어는 용어사전에서 찾아보실 수 있습니다.